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  1. #31
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Colodro Ver Mensaje
    Dr. Seldon, piensa que si eso fuera como comentas y además tan público que hasta los pequeños accionistas como nosotros lo supiéramos, nadie invertiría en esta empresa.

    Son distintas las ampliaciones de capital destinadas a tapar agujeros provocados por una gestión deficiente de las destinadas a crecer. Es cierto que la mayoría de las primeras tratan de hacerlas pasar por las segundas, pero el efecto para los accionistas es muy distinto. Un gestor deficiente no se convertirá en un buen gestor por disponer de más dinero. Un buen gestor sí que logrará hacer crecer a la empresa con más dinero.

    Hay algunas nuevas adquisiciones que se pueden acometer endeudándose (prestamos bancarios, bonos, etc.), pero el interés exigido a la deuda es directamente proporcional al riesgo que el potencial acreedor intuya y si Merlín obtiene una rentabilidad de por ejemplo el 5%, no puede permitirse pagar el 5-6% de interés por dinero nuevo y no tendrá más remedio que ampliar capital.

    Con el nuevo capital comprará más edificios y con ello cobrará más alquileres, con lo que el efecto no debería perjudicar a los accionistas. En realidad, debería beneficiarles porque debería ser capaz de buscar nuevas sinergias: Por ejemplo, si consigue un nuevo edificio en un lugar donde ya tenía otros puede que el mismo empleado de mantenimiento de esa zona pueda hacerse también cargo de él (pero ahora los costes de su sueldo podrán ser "repartidos" entre unos ingresos mayores); en general un mayor tamaño también implica que se puedan negociar mejores precios con los proveedores.

    Las SOCIMIs tienen obligaciones de reparto de los ingresos bastante claras, que vienen muy bien detalladas en el diccionario de Expansión:


    El hecho de tener que poner encima de la mesa al menos el 30% del precio de cada inmueble que compra implica que las grandes compras como las que hizo que Merlin multiplicara su tamaño no puedan ser efectuadas sin ampliar capital. Pero parte del dinero que no ha repartido a los accionistas sí que puede ser destinado a financiar parcialmente estas compras, con lo que la reinversión sumada a las sinergias sí que deberían aumentar el futuro BPA siempre y cuándo los nuevos edificios hayan sido adquiridos a un precio razonable.

    Saludos!
    Asi, tu la considerarías una buena inversión teniendo en cuenta la circunstancia de no poder destinar más capital en el caso de que hagan alguna AK?

    En estos dos años he vivido alguna AK: en una he acudido, en otras he hecho una AK "blanda" creo que llamáis, y en otra simplemente no he acudido y he asumido la dilucion. Siempre he visto las AK como algo negativo en una inversión.

    Entiendo lo que comentas que una AK para comprar un edificio que va a generar rentas por alquileres supondrá un aumento del BPA (y por tanto del dividendo) y compensará la dilucion por no acudir. No es lo mismo que hacer una para poder bajar deuda.

    Quiero valorar si, puestos a diversificar en una nueva empresa para mi cartera, sería esta una candidata mejor que ZOT o ACS.

    Gracias, Colodro.

    Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info




  2. #32
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    octubre-2014
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    Predeterminado

    Buenas Seldon, en mi opinión mejor que otis o acs no es. Por la sencilla razón que estas dos tienen décadas de historia y son muy buenas en su rubro y Merlin es una empresa de reciente creación. Así que para mí Merlin es un complemento y no la pondría a competir por capital con las otras dos.

    Piensa que si estas ampliaciones fueran dilutivas nadie invertiría en ellas. Nadie invierte sabiendo que su capital será cada vez menor. De cualquier modo tienen un riesgo adicional. Trabajan con mucha deuda y si en algún momento hay crisis de financiación pueden tener que acudir a ampliaciones dilutivas para pagar las facturas.

    eso y que estén camuflando 'pufos' con ampliaciones para 'crecer' y mejorar rentabilidad. Para mí, Merlin es un complemento, no competencia. Una empresa para seguir y para tener algo en cartera en todo caso. Pero no la cambiaría por acs ni por otis ni haría que pesará en mi cartera como estas.

  3. Gracias Dr. Seldon, LECTOR thanked for this post
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  4. #33
    Fecha de Ingreso
    agosto-2010
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    Predeterminado

    Cita Iniciado por Dr. Seldon Ver Mensaje
    Asi, tu la considerarías una buena inversión teniendo en cuenta la circunstancia de no poder destinar más capital en el caso de que hagan alguna AK?

    En estos dos años he vivido alguna AK: en una he acudido, en otras he hecho una AK "blanda" creo que llamáis, y en otra simplemente no he acudido y he asumido la dilucion. Siempre he visto las AK como algo negativo en una inversión.

    Entiendo lo que comentas que una AK para comprar un edificio que va a generar rentas por alquileres supondrá un aumento del BPA (y por tanto del dividendo) y compensará la dilucion por no acudir. No es lo mismo que hacer una para poder bajar deuda.

    Quiero valorar si, puestos a diversificar en una nueva empresa para mi cartera, sería esta una candidata mejor que ZOT o ACS.

    Gracias, Colodro.
    Hola Dr. Seldon:

    Al igual que yoe yo tampoco preferiría a Merlin frente a ZOT o ACS y por varios motivos. El principal es el que comenta del histórico de información de ZOT o ACS frente a Merlin, que ya de por si es un motivo que me hace descartar muchísimas empresas.

    Pero hay más:
    - Como el presidente de ACS tiene más de 1.200 millones de Euros en acciones de ACS, le interesa maximizar el valor a largo plazo de cada una de esas acciones que posee y esto a su vez provoca que sus intereses estén alineados con los del pequeño accionista. La directiva de Merlin cobra más cuánto mayor sea el tamaño de la empresa, sean las nuevas adquisiciones beneficiosas o no para el pequeño accionista.
    - Creo (opinión personal, ojo) que el mercado inmobiliario, incluso el de oficinas, no tiene tanto potencial para el largo plazo como los negocios de ZOT o ACS.
    - ZOT parece estar en el suelo de beneficios y se ha podido entrar en ella hace pocos meses por debajo de los 7,5 €, pero los precios que se pagaron por los edificios de oficinas en 2012 ya no los he vuelto a ver.

    Dicho esto, el tema de las AK en una empresa como Merlin no me parece determinante. Lo es, como comenta Gregorio, ver qué tipo de inmuebles compra y a qué precio. En este sentido los precios que he visto que Merlin ha venido pagando me parecen bastante buenos teniendo en cuenta que no estamos en 2012.

    La compra de Adequa me pareció buena por estar bien situada y muy bien comunicada, aunque como no vivo en Madrid no he podido acercarme a ver físicamente las oficinas y saber, aunque sólo sea por fuera, si el edificio está viejo o si se respira en la zona un ambiente agradable para trabajar.

    Mi objetivo con Merlin es ir formándome una opinión de la empresa para quizás invertir en ella dentro de algunos años.

    Saludos!

  5. Gracias Dr. Seldon, yoe, Mr Wilson thanked for this post
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  6. #34
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    Predeterminado

    Quitaré el foco en el tema de las AK y me centraré más en los fundamentales.

    Gracias a los dos.

  7. #35
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    Predeterminado

    Bueno, yo no me termino de fiar. Aparte de lo joven que es, hay cosas que no me gustan para el LP.:

    - Parte de su rentabilidad viene por el tratamiento fiscal especial. Lo que el Señor te da, el Señor te lo puede quitar. Lo hemos visto recientemente en los reits americanos, donde han subido la tributación para no residentes.
    - En el ADN de su modelo están las ampliaciones. Si algún día hay una crisis de confianza en la cotización y tienen que hacer una ak, van a vender muy baratas las nuevas acciones. Esto si o si, diluye a los actuales.

    es decir, creo que hay un incentivo extra a tener la cotización engordada para vender 'caras' las nuevas ampliaciones y si algún día cae, no es una oportunidad de comprar barato sino un riesgo extra de dilucion.

    a esto añadirle lo que ya habéis comentado que los directivos cobran por tamaño y no se, pero veo el caldo de cultivo para desaguisados futuros.

    supongo que simplemente hay que saber que es así, e ir vigilando muy bien a la directiva y de reojo a los políticos. Inicialmente no tenían este tratamiento fiscal, pero hubo reforma hace poco para incentivar este tipo de inversión. Imaginemos si un día cambian las tornas y ya no hay interés político.

    https://capitalibre.com/2013/02/como...icios-fiscales

  8. Gracias AveFenix+20, LECTOR, Mr Wilson, PaX, Loureiro1981 thanked for this post
  9. #36
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    Predeterminado

    Hola de nuevo. Buenas noticias. Hay cambios en la política de retribución de la directiva. Se quieren ligar a rentabilidad para el accionista. 1/3 depende de la rentabilidad directamente, y los otros 2/3 a patrimonio, pero solo se cobrará si se cumplen estos objetivos de rentabilidad para el accionista.

    el detalle aquí: http://www.elconfidencial.com/empres...bolsa_1356212/

    creo que esto ata las cosas bastante bien respecto no solo a querer crecer a toda costa sino también a modo disuasorio ante ampliaciones dilutivas. Si no hay rentabilidad para el accionista, no cobran el plus. Están incentivados a crecer, pero de manera rentable.

  10. Gracias Dr. Seldon, RPD, Loureiro1981, AveFenix+20 thanked for this post
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  11. #37
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    Predeterminado

    Merlín se refuerza en Lisboa con la compra de un edificio de oficinas por 29 millones

    El activo adquirido ahora es el Central Office Building un inmueble de trece plantas que suma 10.310 metros cuadrados de superficie alquilable y ubicado en la avenida principal del Parque de las Naciones de la ciudad lusa, en la zona donde se celebró la Expo.

    Fuente: europapress.es

  12. Gracias Loureiro1981, yoe, AveFenix+20, Colodro thanked for this post
  13. #38
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    Predeterminado

    Interesante entrevista Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin. Me gusta su interés por los inmuebles logísticos.

    http://cincodias.elpais.com/cincodia...79_343435.html

  14. Gracias RPD, AveFenix+20, Colodro thanked for this post
  15. #39
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    Predeterminado

    Merlin construirá en dos años 600.000 m2 logísticos

    Acudirá al mercado a partir de junio para refinanciar 1.000 millones
    A partir de ahora "comprará menos y de forma más selectiva, pero a cambio invertiremos más en nuestros activos"

    Fuente: eleconomista.es

  16. Gracias AveFenix+20, Manu73 thanked for this post
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  17. #40
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    Predeterminado

    Aprobación distribución a los accionistas y fecha del pago

    http://www.cnmv.es/Portal/HR/Resulta...eg=251338&th=H

  18. Gracias AveFenix+20, Loureiro1981, Savrola thanked for this post



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