Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

[Vitramon]

Ups!!! Para nada queria abrir un debate polémico sobre esto, simplemente buscaba amueblar mis ideas ya que aun estoy aterrizando.
Muchas gracias tu opinión Augur y estaré pendiente de las carteras para seguir estudiando todo esto.

[mtlc2017]

. Entiendo que es una inversión a futuro es decir son empresas muy potentes y muy saneadas y que aunque ahora mismo su rentabilidad por acción no es nada atractiva empresas como Apple puede que más adelante sí que lo sea.

El problema es saber cuando una empresa es potente y saneada, pero que tenga buena RPD y no esté cara. Ahi no tenemos ningún problema. El resto es el problema.

Ante tu duda de porque comprar una empresa que tiene una RPD menor que la inflación. Creo que es porque quien lo hace espera que en el futuro esa empresa cambie a una RPD mayor que la inflación. No hay más. Hablo pensando en B&H, luego hay otras filosofías de porqué comprar ese tipo de empresas.

[mauriestu]

Muchas gracias por la respuesta Mauriestu. La teoría la tengo clara gracias a los libros de Gregorio que me lo estoy empapando de arriba a abajo.

Mi pregunta venía más por si puedo descartar por ejemplo rentabilidades de dividendos por acción que estén sobre un 2% por tenerlo demasiado bajo y quizás centrarme en rentabilidades que estén entre un 4% y un 6 o 7 % que quizá sean más sostenibles en el tiempo.

he visto que hay personas que compran acciones para tenerlas a largo plazo para aprovechar sus dividendos con una rentabilidad de menos de un 2% en alguna ocasión y no sé hasta qué punto eso es interesante a largo plazo aunque esa misma empresa su objetivo marcado sea el de ir incrementando los dividendos año tras año. Entiendo que es una inversión a futuro es decir son empresas muy potentes y muy saneadas y que aunque ahora mismo su rentabilidad por acción no es nada atractiva empresas como Apple puede que más adelante sí que lo sea.

¿existe alguna regla no escrita entre inversores dónde centreis una horquilla de rentabilidad como objetivo para entrar? ( teniendo en cuenta obviamente que el pay out sea adecuado y que los dividendos se mantengan en el tiempo o sea en crecientes)

Gracias!!

Sí, pero insisto, que una rentabilidad sea sostenible (o creciente) en el tiempo no tendrá relación con con la rentabilidad por dividendo, sino con el pay-out de la compañía y el aumento del dividendo distribuido a lo largo de los años.

Te pongo ejemplos:

-Una empresa que tiene un pay-out del 90% va a depender de que aumente su beneficio año a año para que te mantenga la rentabilidad por dividendo del año en el que compraste las acciones. Como ejemplo real cógete BME: Si compraste en 2015 con una RPD de un 5% (me lo invento) y cobrando 1,93 por acción (dato real) implicaría que en los siguientes años obtendrías la siguiente RPD

• 2016: 4,66% (dividendo 1,80).
• 2017: 4,61% (dividendo 1,78)
• 2018: 4,07% (dividendo 1,57)
• 2019: 3,68% (dividendo 1,42)

Date cuenta que el Payout de BME en 2015 era del 93%, por lo que antes un descenso del beneficio por la razón que sea, no solamente va a hacer que no te puedan compensar el efecto de la inflación, sino que incluso te van a reducir la rentabilidad.

Eso forma parte de haber elegido una empresa en un negocio de un sector sensible con un pay-out alto. Es al riesgo al que te expones.

-Ahora pongamos otro ejemplo, en 2017 decidiste invertir en Microsoft y lo hiciste a un precio donde obtenías una RPD del 3% (1,56). Los siguientes años hubieran sido:

• 2018: 3,23% (dividendo 1,68)
• 2019: 3,53%(dividendo 1,84)

No solamente estarás compensando el efecto de la inflación (el aumento del primer año es de un 7,7% y el segundo de un 9,5%), sino que además la empresa empezó con un pay-out del 48% en 2018 y en 2019 estaba con uno 36,4%, por lo que parece mucho más sostenible, y sobre todo, si un año no es mejor que el anterior (como mínimo) podrán mantenerte el dividendo del año anterior.

Ahora, lo que deberías preguntarte es a ti qué es lo que más te interesa, y ahí entran en juego muchas preguntas que dependen de tus valoraciones personales, como ¿Qué perspectivas les das a ambos sectores? ¿Confías en la estrategia de la empresa? ¿Buscas un retorno rápido de la inversión?, etc;

Con BME vas a ver mayores ingresos al principio, y quizá te sirva de motivación para empezar a invertir, pero si tu gran preocupación es la sostenibilidad del dividendo y que la inflación no te coma, parece más interesante Microsoft.

Por favor, ten en cuenta que la RPD inicial me la he inventado; el resto de datos están sacados de la base de datos de esta web.

[Vitramon]

Tremenda explicación Mauriestu! La verdad es que me queda aun mucho camino por reflexionar. Estoy leyendo y aprendiendo todos los dias, mil gracias por la clase magistral.

[mauriestu]

Tremenda explicación Mauriestu! La verdad es que me queda aun mucho camino por reflexionar. Estoy leyendo y aprendiendo todos los dias, mil gracias por la clase magistral.

De nada hombre, me siento identificado. Estuve en tu lugar y al principio buscaba una rentabilidad alta por encima de todo.
De hecho, empecé con un criterio de 5% en 2018 y compré BME, con el tiempo y reflexionando, me di cuenta de que estaba demasiado expuesto al resultado de cada año.
Ahora lo he podido vender con plusvalías, por lo que estoy muy contento.

En mis compras actuales diversifico, para que te hagas una idea:

-Por un lado he ampliado en TEF abrí una pequeña posición 7,36 (5,4%) y mi idea es ampliarla ahora comprando derechos en la ampliación de capital. De tal forma que baje mi precio medio de compra y obtenga una rentabilidad interesante. Mis expectativas son a muy largo plazo con esta empresa, y pasan en gran medida por el 5G y porque en Europa haya una concentración de operadores como en EEUU. Una apuesta.

-Compré también KO (Coca Cola) a 39,47 (4,05%*), pero este año ya me lo han subido al 4,15%*.

Quizá el caso más extremo de todo esto sea Apple, compré en la guerra comercial entre EEUU - China a un precio medio de 192,38, un 1,6%*; y este año ya me supondrá un 1,7%*.

En esta apuesta a largo plazo, obviamente creo más en Apple que en TEF, ya que el rendimiento de la segunda espero un cambio en el sector, tecnológico e incluso en el regulatorio. Sin embargo, parece razonable que un periodo de 5 años Apple pueda seguir aumentando su beneficio y el dividendo (están en un 25% del Pay out, no llegando nunca al 30%).

Date cuenta que si partimos de una hipótesis de que Apple fuera aumentar su dividendo un 6,5% cada año, implicaría que en 5 años la RPD sería de un 2,18%.

*Los ratios tienen un poco de trampa, ya que te estoy comparando dividendo en dólares con precio de compra en euro. Pero sirven para hacerte una idea de la evolución.

Sobre Merlin y los REITs o SOCIMI, siempre me dieron respeto.
Mantengo una pequeña posición en este y estoy pensando en ampliar (de la actual bolsa española es de lo más atractivo que veo).
Parece ser que está bien balanceado en logística y oficinas; creo que estos dos tipos de activos tienen mucho más futuro que las viviendas y sobre todo que los centros comerciales (creo que a largo plazo desaparecerán).
Pero he de decir que no estoy muy familiarizado ni con el sector ni la empresa.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Vitramon, como regla general una rentabilidad por dividendo inicial del 3%-5% es lo normal. Luego ya esto hay que matizarlo en cada caso según el crecimiento esperado en ese momento, el payout, etc, pero como regla general creo que esa es una buena orientación.

Merlín se va a ver poco afectada por el parón. Una caída de rentas del 14%, que va a ser algo inferior en el BPA y el dividendo, me parece relativamente pequeña.

Así que creo que a los precios actuales es una compra clara.

Con el dividendo inicialmente previsto de 0,52 euros de 2019 la rentabilidad por dividendo actual sería del 7,3%, a los 7,10 euros actuales de la cotización.

En 2020 bajará algo, como hacia el 6,5%.

Y en 2021 ya debería ser cercana al 8%.

Así que yo creo que entre 7 y 8 euros Merlín es una compra muy buena.


Saludos.

[mtlc2017]

¿Que opináis sobre como va a afectar el teletrabajo a estas empresas que se decidan a alquilar oficinas?

Por mi parte en caso de que el teletrabajo se materialice en España, se van a reducir los ingresos de las REITs al bajar la demanda de oficinas y por tanto su rentabilidad.

[Vitramon]

Desde mi punto de vista creo que a muchas empresas les interesa inicialmente que muchos de sus trabajadores que puedan desempeñar su trabajo desde casa sigan teletrabajando ya que el ahorro en costes quizas, supone cerrar algunas oficinas y el ahorro es más que considerable. Sin embargo pienso también qué si el teletrabajo se extiende es fácil que los trabajodores comiencen a pedir a las empresas que les paguen costes de electricidad o Internet ya que estarían pagando ese suministro de su propio bolsillo, por lo que el ahorro de cara a las empresas imagino que seguirá existiendo pero no tanto.

Por otro lado pienso que al final los seres humanos somos seres sociales y creo que al final el hecho de estar todos dentro de una misma oficina, hacemos equipo y la productividad posiblemente sea mayor por lo que finalmente quizás a las empresas les interese trabajadores recogidos como ocurría antes de la pandemia y simplemente ofrecer algunos días sueltos con posibilidad de teletrabajar como ya ocurre en algunas grandes empresas.

Creo que a corto plazo y a medio plazo no debería haber muchos cambios además esta empresa precisamente tiene otro tipo de inmuebles como centros comerciales, parques logísticos, suelo, etc.

[Bulldog]

Cabe destacar que este tipo de empresas también tienen un porcentaje de negocio dedicado a los almacenes logísticos (almacenes de comida, ropa, Amazon...) que ya estaba creciendo años atrás y al que se le augura un futuro aún mejor. En esta crisis ha sido la parte que menos afectada se ha visto y, aunque pueda sufrir un descenso de ingresos por la situación económica, a largo plazo la tendencia es a aumentar y mejorar este tipo de activos.

Si se instaurase el teletrabajo puede que el negocio de las oficinas sí que se viera afectado, pero sin embargo, el del almacenaje y gestión logística crecería de forma exponencial. ¿Cuánta gente de la que vive en grandes ciudades dejaría de vivir allí y se iría a sus ciudades natales, pueblos...? La despoblación de Madrid o Barcelona y el aumento de población en otros lugares haría necesario la creación de más centros logísticos repartidos por el país, productos más cerca de cada zona de España, etc.


Creo que se compensarían unas cosas con otras. Al menos en mi humilde opinión.

[debian09]

Desde mi punto de vista creo que a muchas empresas les interesa inicialmente que muchos de sus trabajadores que puedan desempeñar su trabajo desde casa sigan teletrabajando ya que el ahorro en costes quizas, supone cerrar algunas oficinas y el ahorro es más que considerable. Sin embargo pienso también qué si el teletrabajo se extiende es fácil que los trabajodores comiencen a pedir a las empresas que les paguen costes de electricidad o Internet ya que estarían pagando ese suministro de su propio bolsillo, por lo que el ahorro de cara a las empresas imagino que seguirá existiendo pero no tanto.
.

Que empiecen a pedir los trabajadores, que veras que risas cuando la empresa empiece a contratar a ingenieros sudamericanos que hacen el mismo trabajo por 1/4 del coste de un Español.

[Colodro]

Duda para Gregorio:

Me llama mucho la atención que pongas a Merlín con un rango de peso en una cartera a largo plazo del 1 al 3% y a otras empresas, fuertemente dependientes de la regulación, del 2 al 4%.

¿Cómo es que ves a Merlín más arriesgado que a Enagás (o Telefónica) para el largo plazo? ¿Qué la hace "más arriesgada"?

Pongo "más arriesgada" entre comillas porque tengo claro que no consideras a Merlín una empresa arriesgada en absoluto, sino más bien "un poco menos conservadora que las más conservadoras".

El perfil de cualquier socimi que tenga un 100% de inmuebles no residenciales y la mayoría de excelente calidad me parece de los más defensivos que pueda tener un país como España.

Gracias y saludos!

[sexta-feira]

El fondo Brookfield quiere comprar Merlin
El grupo inversor canadiense ha mostrado a algunos accionistas su interés por comprar participaciones en Merlin. Estudia el posible lanzamiento de una opa.

https://www.msn.com/es-es/dinero/empresas/el-fondo-brookfield-quiere-comprar-merlin/ar-BB17wKFR

[Josebilbao]

El mercado reacciona comprando con fuerza. Un 12% arriba.

La opa irá en serio? Espero que no

[Augur]

Yo llevo ambas en cartera, así que tengo sentimientos encontrados: si la OPA sucede, quiero que me paguen por mis Merlin bastante más que los precios actuales pero, por otra parte, si BPY la compra a precio de ganga, también me beneficiaría...

Esperaremos acontecimientos.

[laguna]

Yo llevo ambas en cartera, así que tengo sentimientos encontrados: si la OPA sucede, quiero que me paguen por mis Merlin bastante más que los precios actuales pero, por otra parte, si BPY la compra a precio de ganga, también me beneficiaría...

Esperaremos acontecimientos.

Hola, no tengo muy claro que sea BPY la que comprase, según la prensa sería BAM (la matriz) además, la última compra que hicieron, British Land, un reit britanico, fue adquirida por BAM también.

https://tools.morningstar.es/es/stoc...CurrencyId=EUR

Esta empresa es un poco liosa

[Glock23]

Iba a dejar puesta una orden esta semana para entrar ya que no la tengo en cartera y quiero añadirla, ahora estoy un poco bloqueado...

[En Acción]

El empresario Juan Abelló invierte un millón de euros en Merlin Properties

https://www.elespanol.com/invertia/e...0449510_0.html

[Augur]

Hola, no tengo muy claro que sea BPY la que comprase, según la prensa sería BAM (la matriz) además, la última compra que hicieron, British Land, un reit britanico, fue adquirida por BAM también.

https://tools.morningstar.es/es/stoc...CurrencyId=EUR

Esta empresa es un poco liosa

Tiene sentido que sea la matriz quien haga la compra, pero antes o después esos activos pasarían a BPY. El hecho de tener filiales claramente especializadas por sectores no se explicaría de no ser así.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Creo que los 6,50-8 euros es una buena zona de compra para Merlín.

El NAV es de 15,20 euros, así que en 8 euros el descuento sobre el NAV es del 47%, y en 6,50 euros es del 57%. Son descuentos altísimos, y aunque algo le van a bajar las rentas en 2020 será menos que a la media de la Bolsa, así que en estos 6,50-8 euros es muy buena compra.

Este es el gráfico semanal:




Si la recuperación fuera a ser rápida en 8-10 euros también estaría baratísima, pero de momento por encima de 8 euros no compraría.


Saludos.

[mtlc2017]

Habría que conocer si el NAV está actualizado con los precios de los inmuebles a precio de hoy o siguen teniendo un valor estimado anterior al inicio de la pandemia. Tengo en mente que los precios actuales deben estar al menos un 5 o 10% por debajo