Merlin Properties: Análisis fundamental y noticias (PR LP = 1%-3%)

[yoe]

Es una entrevista, muchísimas gracias por compartirla, yoe

En esta parte de la entrevista habla del tristemente famoso impuesto del 15% al beneficio no distribuido y dice lo siguiente (no copio palabra a palabra, sólo la idea):


A mi esto me parece contradictorio con lo que pone Gregorio de que "Para calcular el dividendo no hay que tener en cuenta la variación de valor de los inmuebles. Lo que importa son los alquileres" (pongo más abajo el comentario completo).

Buenas Colodro. Gracias a ti por aportar tus ideas.

No se si te estoy entendiendo, porque a mi no me parecen contradictorios, y eso me hace sospechar que igual es que no estoy entendiendo lo que quieres expresar.

Gregorio se refiere a que en los resultados hay una parte de valoracion de los inmuebles y otra de las rentas. Asi que aunque ahora bajen los beneficios (por bajada de valoracion de los inmuebles) lo que hay que mirar es la renta para hacerse una idea.

Evidentemente la valoracion afecta por el lado del ltv. Si tienes que bajarlo, porque te baja la valoracion, la renta debe dar para dividendo y para bajar deuda.

Claro, se puede pensar que si el auditor baja la valoracion es porque se espera menos renta futura, asi que de manera indirecta la valoracion afecta a la renta futura, y por tanto al futuro dividendo. ¿te refieres a esto?

Podria ser, pero yo distinguiria entre la renta presente (este año; al que viene) y la que podria afectar a largo plazo. Yo creo que Gregorio habla de la presente (y yo tambien cuando estime el dividendo).

Ya me dices si vas por ahi o es otra cosa que no estoy entendiendo.

[Colodro]

Buenas Colodro. Gracias a ti por aportar tus ideas.

No se si te estoy entendiendo, porque a mi no me parecen contradictorios, y eso me hace sospechar que igual es que no estoy entendiendo lo que quieres expresar.

Gregorio se refiere a que en los resultados hay una parte de valoracion de los inmuebles y otra de las rentas. Asi que aunque ahora bajen los beneficios (por bajada de valoracion de los inmuebles) lo que hay que mirar es la renta para hacerse una idea.

Evidentemente la valoracion afecta por el lado del ltv. Si tienes que bajarlo, porque te baja la valoracion, la renta debe dar para dividendo y para bajar deuda.

Claro, se puede pensar que si el auditor baja la valoracion es porque se espera menos renta futura, asi que de manera indirecta la valoracion afecta a la renta futura, y por tanto al futuro dividendo. ¿te refieres a esto?

Podria ser, pero yo distinguiria entre la renta presente (este año; al que viene) y la que podria afectar a largo plazo. Yo creo que Gregorio habla de la presente (y yo tambien cuando estime el dividendo).

Ya me dices si vas por ahi o es otra cosa que no estoy entendiendo.

Hola yoe, muchas gracias por la aclaración.

Me cuadra mucho más tu interpretación del mensaje de Gregorio. Yo lo había entendido literalmente, en el sentido de que los dividendos (presentes) no se ven afectados por una bajada en la valoración de los activos porque Merlín no emplearía dinero de los alquileres para hacer amortizaciones adicionales de deuda y bajar el LTV.

Saludos!

[yoe]

Aclarado :-)

De todas formas es Gregorio quien mejor sabe lo que quiso decir. Yo lo interprete como explico y de ahi que no encontrara contradiccion.

[Inversor Inteligente]

Merlin pagará casi todo el dividendo con las rentas de BBVA y la logística

https://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/11045576/02/21/Merlin-pagara-casi-todo-el-dividendo-con-las-rentas-de-BBVA-y-la-logistica.html

[debian09]

Alguna novedad a nivel técnico con las ultimas subidas??

[Kikoncio]

Merlin pagará casi todo el dividendo con las rentas de BBVA y la logística

https://www.eleconomista.es/mercados...logistica.html

Estaba leyendo el panfleto con la presentación de resultados y parece que es menor que la estimada por los analistas en el artículo mencionado. Si no he leído mal 0.25€ por acción...

[RV Padawan]

Entrevista con valoración externa de Merlín. Parte interesada, por supuesto, es la #1 de su cartera.

https://www.eleconomista.es/mercados-cotizaciones/noticias/11074664/02/21/Horos-AM-En-Merlin-estas-comprando-a-2700-euros-el-metro-cuadrado-en-la-Castellana.html

A.M.: Entramos un poco antes, en el entorno de los 7 euros, pero es que llegó a bajar hasta niveles de 5 euros con un descuento del 65% sobre NAV, y con un descuento sobre el valor de los activos aproximado del 45%. Son precios incluso más bajos que en el peor momento de la crisis anterior, es decir, que estás comprando a 2.700 euros el metro cuadrado en Castellana [cuando ronda los 11.000-13.000 euros, dependiendo de la calidad del activo y de los inquilinos que tenga]. Esas transacciones no se están cerrando en el mundo real. El mercado puede penalizar a Merlin por los centros comerciales, pero el dato más relevante es que en oficinas, que es el 50% del porfolio, el 99,4% de los clientes pagó su renta en el Q3. Y luego los net leases, con las oficinas de BBVA y el porfolio de supermercados, cobró el 100% de las rentas. En logística cobró el 97% de las ventas.

[AveFenix+20]

https://cincodias.elpais.com/cincodi...93_438397.html

Las socimis hunden su cotización un 40% por debajo del valor de sus propiedades.

El valor de los activos de 'retail' se desploma más de un 8% en 2020

[AveFenix+20]

No me cuadra mucho lo que se cuenta en el artículo y lo que parece a simple vista con las valoraciones que ha dado Invertirenbolsa
Supongo que Gregorio está siendo superconservador en sus valoraciones habida cuenta que todavía estamos en pandemia. La única que está cerca de la valoración de Gregorio es Lar, que también es la más débil de las 3 y de peor calidad.

[RV Padawan]

Merlin propone repartir un dividendo de 141 millones

Merlin propone un dividendo de 30 céntimos por acción con cargo a 2020, lo que supondría un desembolso máximo de 140,9 millones de euros.

https://www.expansion.com/empresas/inmobiliario/2021/03/25/605c59b0468aebd47f8b463c.html

Noticia premium, lo siento pero el titular da un buen resumen

[Tamaki]

Noticia completa aqui:

https://www.europapress.es/economia/noticia-merlin-properties-propondra-dividendo-030-euros-accion-proxima-junta-accionistas-20210325094459.html

[RV Padawan]

https://www.eleconomista.es/energia/noticias/11142830/04/21/Merlin-Properties-alcanza-un-acuerdo-con-Endeavour-para-instalar-4-centros-de-datos-en-Espana.html

Merlin Properties alcanza un acuerdo con Endeavour para instalar 4 centros de datos

• Los centros tendrán una capacidad de 80 MW

[Invertirenbolsa]

Muchas gracias a todos,

yoe, muy buen resumen de la charla de Value School. Clemente tiene 12 millones de euros en Merlín al precio actual, que son unos 20 a precios "normales". Yo creo que tiene "mucho" en Merlín, porque lo que ha ganado es sus sueldos (quiero decir que no es de familia de accionistas históricos de una empresa, que también está bien).

Sobre por qué no ha comprado más acciones de Merlín en estos meses, no lo sé. Pero por diversificación creo que sería muy lógico que hubiera comprado acciones de otras empresas, que también cayeron mucho, para que Merlón no pese "demasiado" en su cartera.

Colodro y yoe, os explico lo que dice Clemente de las amortizaciones y los dividendos.

La situación normal es que una socimi un año cobra 500 millones de euros de alquileres (por ejemplo), y el valor teórico de sus inmuebles aumenta en 600 millones (por ejemplo). Lo que quiero decir es que esa socimi no puede pagar un dividendo de 1.100 millones, sino de 500 (aproximadamente, no tengo en cuenta gastos y matices para no liar el ejemplo). Por esos 600 millones son mayor valor teórico de sus edificios, pero no se pueden repartir como dividendo. A esto es a lo que me refiero con que no pueden repartir como dividendo la variación de valor de los inmuebles.

Otra cosa son las amortizaciones. Esto consiste en que a esos inmuebles, a la vez que valen contable y teóricamente esos 600 millones más, también se les aplica una amortización, porque de vez en cuando hay que reformarles. Para que os hagáis una idea las amortizaciones de Merlín en los últimos años han sido entre 1,5 y 10 millones de euros al año. Es decir, estas amortizaciones son cifras bastante más pequeñas que el aumento de valor de los inmuebles que suelen tener todos los años. Y estas cifras (las amortizaciones) las restan de los alquileres, porque si pagan eso ahora como dividendo, no tendrá esa "reserva" cuando haya que hacer reparaciones en los edificios, etc.

Por eso en el dividendo no se tienen en cuenta las variaciones de valor contable de las socimis, pero sí las amortizaciones.


Y en este momento, por el parón, esa regla general puede variar un poco. Es posible que baje algo los dividendos presentes (por debajo del nivel que podría pagar según sus rentas netas) para reducir más rápido la deuda. Digo "es posible" poniéndonos en el caso de que Merlín no hubiera dicho ya que lo va a hacer, como forma de expresar nuestro razonamiento antes de conocer ese dato, ya hecho público por la empresa.

Ahora vemos todo esto con los resultados de 2020, para que quede más claro.

Avefenix, no me queda claro lo que no te cuadra entre lo que yo digo y las valoraciones de ese artículo. Intento responderte a lo que creo que es, y si no es esto dímelo, por favor.

Creo que lo que no te cuadra es que ahí dicen que el valor de las inmobiliarias es su NAV (en el caso de Merlín unos 15 euros), y yo digo que la zona de compra es mucho más abajo (como 7-8 euros). ¿Es esto?

Si es esto, yo creo que Merlín vale esos 15 euros, pero como la situación general sigue floja, porque sigue el parón, lo que hago es poner precios bajos, suponiendo que el parón no va a terminar pronto, porque me parece que en este momento eso es lo más prudente.

¿Era esto lo que no te cuadraba?


Muy interesante lo de los centros de datos, Padawan. Es un buen ejemplo de qué cosas pueden hacer las socimis en el futuro. A lo mejor vemos algún día a algún centro comercial transformado en centro de datos.


Los resultados de 2020 son estos:





Normalmente la evolución de las rentas brutas y netas es muy parecido. Este año hay más diferencia porque las rentas brutas son lo que debería haber cobrado, y las netas lo que realmente ha cobrado, después de hacerle descuentos a los clientes de los centros comerciales.

Cuando digo que el dividendo no depende de la variación de valor de los inmuebles me refiero a que no depende del beneficio neto de 56,4 millones, que es un BPA (EPS) de 0,12 euros.

El dividendo depende de los alquileres, que es el FFO / AFFO. Y lo que dice Clemente en esa entrevista es que el dividendo depende del AFFO de 0,53, y no del FFO de 0,56. Esos 0,03 euros es el dinero que se "reserva" para reformar de vez en cuando los inmuebles.

Si el parón hubiese acabado ya no habría caído el valor de los centros comerciales, y el dividendo sería similar a esos 0,53 euros del AFFO. Pero como el parón sigue, no se sabe cuándo terminará, y no se sabe si los tasadores harán más reducciones del valor de los inmuebles, el dividendo de 2020 ha quedado en 0,30 euros, y el resto del AFFO se ha usado para contener la deuda.

La deuda sólo ha subido el 1,7%:




Y el apalancamiento es similar al del año pasado:




La ocupación también es muy similar:




Teniendo en cuenta que los centros comerciales están muy ocupados, pero pagando menos de lo previsto por los alquileres, como vemos aquí:




"No cobrado" son los recibos que se han presentado a los clientes, y no se han pagado, entrando en morosidad.

Pero a los clientes de los centros comerciales se les han presentado recibos con cantidades más bajas de las acordadas en los contratos, para compartir con ellos el perjuicio del parón. Eso es lo que llama "Política comercial", y que ha supuesto cobrar un 19,8% menos de lo previsto.

Teniendo en cuenta estos datos de deuda y ocupación Merlín podría pagar un dividendo muy superior a los 0,30 euros que ha pagado en 2020. Pero no lo hace por lo que os he comentado antes, como no sabemos cuándo acabará el parón lo prudente es contener la deuda.

Yo estimo que el dividendo de 2021 estará entre 0,35 y 0,45 euros.

Ahora cotiza a 9 euros, así que con un dividendo de 0,40 euros la rentabilidad por dividendo es del 4,4%, y sabiendo que se irá hacia el 6% cuando termine el parón y todo vuelva a la normalidad.

Yo creo que en 8-9 euros es una buena compra.

El EPRA NTA que os puse antes el el NAV, que le han cambiado el nombre (hay pequeñas diferencias en el cálculo del NAV y el NTA, que no son importantes), que queda en 15,46 euros.

Así que en 8,50 euros el descuento sobre el NAV / NTA es del 45%, que es un descuento muy bueno.


Este es el gráfico semanal:




Veo a la cotización con cierta fuerza. No me extrañaría que fuera hacia los 10 euros. Y si el parón acaba pronto a 10 euros estaría muy barata, pero mientras siga el parón prefiero poner precios de compra bajos, así que en 8-9 euros creo que es muy buena compra.


Saludos.

[AveFenix+20]

Muchas gracias a todos,

Avefenix, no me queda claro lo que no te cuadra entre lo que yo digo y las valoraciones de ese artículo. Intento responderte a lo que creo que es, y si no es esto dímelo, por favor.

Creo que lo que no te cuadra es que ahí dicen que el valor de las inmobiliarias es su NAV (en el caso de Merlín unos 15 euros), y yo digo que la zona de compra es mucho más abajo (como 7-8 euros). ¿Es esto?

Si es esto, yo creo que Merlín vale esos 15 euros, pero como la situación general sigue floja, porque sigue el parón, lo que hago es poner precios bajos, suponiendo que el parón no va a terminar pronto, porque me parece que en este momento eso es lo más prudente.

¿Era esto lo que no te cuadraba?


Saludos.

Muchas gracias, Gregorio.

Sí, era eso lo que no me cuadraba. Me parecía que estabas siendo demasiado prudente con esos precios, buscando descuentos de casi el 50% del NAV, pero ya explicas que estás siendo excesivamente prudente por la situación de parón.

Yo de este sector, Socimis, sólo llevo esta empresa y muy poquito, de momento. Me gustaría diversificar con otras del sector como Colonial o Lar, aunque ya se que son de peor calidad por lo que no deben ponderar demasiado en mi cartera. Me gustaría un análisis comparativo en el tiempo, si no es mucho pedir, porque salvo que las otras dos estén mucho más baratas voy a seguir comprando primero Merlin.

Un saludo.

[yoe]

yoe, muy buen resumen de la charla de Value School. Clemente tiene 12 millones de euros en Merlín al precio actual, que son unos 20 a precios "normales". Yo creo que tiene "mucho" en Merlín, porque lo que ha ganado es sus sueldos (quiero decir que no es de familia de accionistas históricos de una empresa, que también está bien).

Sobre por qué no ha comprado más acciones de Merlín en estos meses, no lo sé. Pero por diversificación creo que sería muy lógico que hubiera comprado acciones de otras empresas, que también cayeron mucho, para que Merlón no pese "demasiado" en su cartera.

Tienes razon Gregorio. Muchas gracias.

Mi error estuvo en asumir que debia tener una posicion significativa del capital, pero siendo tan joven la empresa es razonable que no sea asi. No deja de ser un empleado. Tuvo que buscar capital para fundarla.

Y al no verlo en posiciones significativas, lo deje.

https://www.cnmv.es/portal/Consultas...ipaciones.aspx

Me salen 1,3 millones de acciones aprox a cierre de 2020 (0,28% del derecho de voto) que aprox. Si sera los 12 millones de hoy y los deseables 20 futuros.

En marzo de 2020 si compro bastante, pero luego paro, aun habiendose dado buenos precios. Asi que no es tan asi como pensaba. Es logico que no pueda tener una posicion importante respecto al capital, pero si la tiene en relacion a su salario y su patrimonio.

https://www.insiderscreener.com/en/c...g#transactions

Con 1,3 millones de acciones ya le pica a el tambien reducir el dividendo.

[Vitramon]

BBVA quiere eliminar el derecho de tanteo de Merlin sobre la Operación Chamartín

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2021/04/15/companias/1618489742_045727.html

[Vitramon]

Merlin recurre la decisión arbitraria del BBVA de eliminar el derecho preferente en Castellana Norte

https://intereconomia.com/noticia/finanzas/merlin-recurre-la-decision-arbitraria-del-bbva-de-eliminar-el-derecho-preferente-en-castellana-norte-20210422-1508/

[AnticonCCF]

Les informamos que se ha constatado la inexistencia de quórum para la celebración de la Junta General Ordinaria de MERLIN PROPERTIES, SOCIMI, S.A. en primera convocatoria por lo que se celebrará el 27 de abril de 2021, en segunda convocatoria. El accionista o representante que desee asistir telemáticamente a la Junta General Ordinaria, deberá conectarse a esta plataforma de Asistencia Telemática el día 27 de abril de 2021 entre las 08:00 horas (CET) y las 11:05 horas (CET).

[crislecu]

Se queda en 0,30 al final el dividendo para este año?

[Snowball90]

Repartirá un dividendo de 0,30 euros el próximo 19 de mayo

https://www.elconfidencialdigital.com/articulo/ultima-hora/merlin-traslada-compromiso-total-madrid-nuevo-norte-iniciara-obras-2024/20210427121222235948.html