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Estrategia de “Cash-flow positivo”: La caída del precio de los inmuebles afecta a los alquileres

Una de las estrategias más conocidas en la inversión en inmuebles es la de “cash-flow positivo”.
Esta estrategia es un clásico en los libros de inversiones inmobiliarias, la mayoría de ellos estadounidenses. La estrategia, tal y como la describen estos libros, consiste básicamente en lo siguiente:
      Se compra un inmueble pagando como entrada un pequeño porcentaje del precio del inmueble. Por el resto del importe se solicita una hipoteca y se alquila el inmueble.
      Antes de comprar es imprescindible calcular que el alquiler que se va a cobrar sea al menos ligeramente superior al coste de la hipoteca más los gastos de mantenimiento del inmueble. Este es el punto clave de la estrategia ya que si el alquiler que se recibe supera al coste de la hipoteca más los gastos es una operación segura y no debe dejarse pasar.
      De esta forma a cambio de una inversión relativamente pequeña (la entrada que se entrega al comprar) se obtiene una renta pequeña pero estable para toda la vida. Al terminar de pagar la hipoteca, al cabo de 20 ó 30 años, esa pequeña renta aumenta de forma importante y además se tiene una vivienda en propiedad.
Esta estrategia ha funcionado en el pasado pero en mi opinión tiene riesgos que no se suelen comentar.
En la práctica (al menos en España, desconozco el mercado inmobiliario estadounidense) para que el alquiler sea superior al coste de la hipoteca más los gastos de mantenimiento del inmueble no es suficiente con dar una entrada pequeña. Depende del tipo de interés que se pague por la hipoteca, pero generalmente hay que dar como entrada un porcentaje importante del precio de compra del inmueble. Esto hace que, al menos en España, la inversión necesaria para que el cash-flow (alquiler - hipoteca – gastos) sea positivo no suele ser pequeña sino relativamente elevada.
Pero el principal riesgo que le veo a esta estrategia es que, tal y como la he visto expuesta en todos los sitios que la he encontrado, no entra a valorar el precio del inmueble; Que el cash-flow salga positivo en el momento de abrir la operación es suficiente y no hay que entrar a valorar si el precio de compra del inmueble es caro o barato.
Yo creo que esto funciona en mercados de la vivienda alcistas o laterales, y siempre teniendo en cuenta que existen riesgos de impago, desperfectos, obras de reforma, etc.. Pero en mercados en que el precio de la vivienda es bajista esta estrategia no sólo deja de funcionar sino que, lejos de ser una estrategia segura, puede causar grandes pérdidas.
Los precios de venta y alquiler de los inmuebles tienen una cierta relación. No es una relación directa pero tampoco son totalmente independientes. Si el precio de venta sube un 20% el alquiler tiende a subir, aunque no siempre subirá exactamente un 20%. Generalmente los precios de alquiler tienen más dificultad para subir que los de venta porque la compra de un inmuerble se puede financiar, pero el pago de un alquiler no.
A base de alargar la hipoteca y, si el mercado lo permite, bajar los tipos de interés con un mismo sueldo se pueden ofrecer cantidades más elevadas por la compra de un mismo inmueble. Lógicamente esto suponer elevar el riesgo, a veces hasta extremos realmente arriesgados, pero ténicamente es posible.
Sin embargo el alquiler hay que pagarlo únicamente con el sueldo del mes. No es posible ni factible pedir créditos para pagar cada vez más por un alquiler. Esto supone un freno a las subidas de los alquileres. Y, lógicamente, también es un freno al crecimiento de la rentabilidad que se puede esperar del alquiler de una vivienda.
Si se compra un inmueble sobrevalorado es posible que el cash-flow inicial salga positivo, pero en el momento en que se corrija la sobrevaloración es muy posible que el cash-flow pase a ser negativo, con lo que la estrategia entra en serios problemas. Si los pisos bajan lo suficiente como para que a los inquilinos les salga más barato pedir una hipoteca que seguir pagándo el alquiler se comprarán un piso y dejarán el piso que estaban ocupando vacío. Entonces los propietarios tendrán que rebajar el alquiler para conseguir nuevos inquilinos, porque si no esos posibles nuevos inquilinos también se comprarán un piso en lugar de vivir de alquiler. Y cuanto más baje el precio de los pisos más baratas serán las hipotecas, lo que hará que cada vez sea más fácil conseguir una hipoteca para capas de la población que no cumplían los requisitos de solvencia exigidos cuando los precios estaban sobrevalorados. Todo ello pondrá presión bajista en los alquileres y lo que en un principio tenía un cash-flow positivo al cabo de unos años puede tener un cash-flow claramente negativo.
Por tanto para utilizar esta estrategia creo que es imprescindible valorar antes el inmueble que se va a comprar para determinar el riesgo que se corre. Que el cash-flow salga positivo en el momento de abrir la operación me parece un requisito necesario pero no suficiente.
Durante la crisis inmobiliaria que hubo en España a principios de los años 90 hubo gente que se arruinó utilizando esta estrategia por la caída del precio de los pisos, que provocó la caída del precio de los alquileres e, incluso, la desocupación de muchos pisos destinados al alquiler.
Siempre que se invierte de forma apalancada, y la compra de un inmueble con hipoteca es una estrategia muy apalancada, se está corriendo un riesgo alto, proporcional al apalancamiento que se está utilizando.
Nota: El texto en cursiva no es mi opinión sino la estrategia tal y como habitualmente se describe en libros y webs.

Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info

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