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Los riesgos del alquiler de pisos

El negocio del alquiler de pisos, como cualquier otro, tiene sus riesgos:
  1. Impagos: Si el inquilino deja de pagar los ingresos desaparecen pero hay que seguir haciendo frente a los gastos.

  2. Averías y destrozos: En ocasiones los inquilinos pueden causar averías y destrozos en el piso, de cuantías que pueden ser importantes, y no siempre es posible para el propietario recuperar estas cantidades a través del propio inquilino o de los seguros que tenga contratados.

  3. Actualizaciones: Periódicamente los pisos necesitan ser actualizados mediante obras de reforma que suponen un gasto importante.

  4. Los clientes no desean el producto: La realidad es que la mayoría de la gente no quiere pagar un alquiler. A los que lo hacen les mueven necesidades puntuales, pero su objetivo a largo plazo no es pagar un alquiler y en cuanto pueden dejan de hacerlo. Para un negocio es un problema que sus clientes estén constantemente buscando la forma de dejar de ser clientes. En algunas circunstancias (burbujas inmobiliarias, por ejemplo) hay gente que teniendo posibilidad de comprarse una vivienda opta por el alquiler, pero generalmente es una decisión temporal y no defiintiva.

  5. El tamaño del mercado es relativamente pequeño: El negocio de alquilar pisos ha funcionado en el pasado, pero una de las razones por las que lo ha hecho es porque poca gente se dedicaba a él. Los españoles que pagan alquiler son un porcentaje mínimo de la población; gente que se traslada temporalmente de ciudad por estudios, trabajo, etc. Prácticamente el 100% de los españoles se compra un piso en cuanto puede. No hay mucha gente dispuesta a pagar un alquiler, y menos de forma indefinida. Durante la burbuja inmobiliaria mucha gente compró pisos con intención de alquilarlos. Eso ha hecho que aumente mucho el número de propietarios de pisos que quieren alquilarlos. Con el tiempo es previsible que se vayan sumando aquellos que compraron con intención de vender más caro pero ante el pinchazo de la burbuja han perdido esa posibilidad. Pero el número de personas dispuestas a pagar un alquiler no ha aumentado en la misma proporción. A medida que aumente el número de pisos puestos en alquiler el desequilibrio cada vez será mayor. Si hay muchos propietarios luchando por pocos inquilinos los alquileres bajan, e incluso es posible que muchos pisos permanezcan vacíos porque no haya suficiente gente dispuesta a pagar un alquiler como para llenar todos los pisos que quieren ser alquilados. El mercado del alquiler en España es relativamente pequeño y si entra mucha gente de golpe tendrán problemas porque no habrá suficientes inquilinos para tanto piso en alquiler.

  6. La seguridad jurídica: Tradicionalmente en España la seguridad jurídica de los propietarios de viviendas ha sido muy deficiente. Eso ha hecho que mucha gente invirtiera en vivienda buscando solamente la revalorización del piso y renunciando al alquiler por los graves problemas que en algunas ocasiones traía consigo. Lo previsible es que en el futuro esa seguridad jurídica aumente, lo cual será muy beneficioso para la economía en general y para la dinamización del mercado de alquiler de viviendas. Pero una de los principales efectos positivos que tendría ese aumento de la seguridad jurídica sería el abaratamiento de la vivienda, lo cual reduciría la rentabilidad de los propietarios de inmuebles, porque ese aumento de la seguridad jurídica aumentará el número de pisos que se pongan en alquiler, presionando a los precios a la baja.

  7. La desaparición de la creencia de que los pisos siempre suben: Todo el mundo se ha dado ya cuenta de que los pisos no siempre suben, y eso supone que al propietario de un piso ya no le vale con dejar pasar el tiempo para que el valor de su inversión aumente. Poco a poco los propietarios de pisos que se limitaban a tener un piso vacío esperando su revalorización irán dándose cuenta de que a partir de ahora para obtener una rentabilidad a su piso deberán gestionarlo. Eso debería suponer que muchos de estos pisos, que permanecían fuera del mercado, sean puestos en alquiler y con ello presionen los precios a la baja.

  8. La liberalización del suelo: Es algo que pesa sobre todas las inversiones inmobiliarias. Antes o después tiene que producirse y en ese momento todos los inmuebles verán reducido su valor de forma significativa, valor que en un mercado con el suelo intervenido como el actual está inflado de forma artificial. Un mercado inmobiliario con el suelo liberalizado será totalmente distinto a lo que ha conocido un gran número de generaciones y supondrá un cambio a mejor para toda la economía, pero gran parte de esos beneficios vendrán de la eliminación de la sobrevaloración artificial de los inmuebles y eso afectará a los propietarios de los mismos.

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Nota: Recuerda que puedes preguntar todas las dudas que tengas sobre el contenido de este artículo en los comentarios que verás más abajo y te la responderé a la mayor brevedad posible. También puedes ver las dudas ya resueltas que han planteado otros usuarios. Y para cualquier duda sobre otros temas puedes utilizar el Foro de inversiones, e igualmente tendrás una respuesta lo antes posible.




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  • Invitado - Casa en alquiler

    Hola.
    No estoy de acuerdo con el comentario, es un poco pesimista. Después de toda crisis viene la distensión. Los visionarios son los que aprovechan el momento e invierten, las crisis del capital son en esencia fenómenos de histeria colectiva. Lo mejor que puede hacer una persona con cuatro dedos de frente, es invertir. Invertir en su casa, en su negocio y en su empresa y olvidarse de la crisis porque está es pasajera. Los pisos o casas en alquiler suben con la oferta y demanda y la caída o subida no es abismal, por lo tanto: ¿Para que preocuparse?

    Katie

  • Invitado - Invertir en bolsa

    Hola Katie,

    Estoy de acuerdo con las líneas generales de tu comentario. Creo que las crisis son los mejores momentos para invertir. Lo único es que creo que la Bolsa es mejor inversión que los inmuebles a largo plazo.

    Ten en cuenta también que el mercado inmobiliario es más local que la Bolsa. La Bolsa, en líneas generales, es muy similar en todos los sitios. Pero el mercado inmobiiliario varía mucho de un sitio a otro.

    La situación del mercado inmboliario español es muy particular, porque ha vivido una burbuja enorme, y es casi imposible que los precios vuelvan a los precios que alcanzaron en la burbuja.

    Veo que tu inviertes en inmuebles en Cuba. No conozco los detalles de la inversión inmobiliaria en Cuba, pero entiendo que debe tener características muy particulares.

    Un saludo.

  • No estoy en contra del capitalismo. Todo, o casi todos los bienes materiales que tenemos se los debemos a él. Ahora, es mi opinión que si debemos elegir un negocio sustentable a largo plazo que dependa de nuestros esfuerzos, lo más racional es elegir modelos de negocios de creación de bienes reales. No menosprecio a los trabajadores de la bolsa, todos somos necesarios aunque ellos son los responsables del 99,9 por ciento de las irregularidades del mercado, incluso de alguna que otra crisis. En cuanto a los negocios inmobiliarios más grandes y prósperos están los de creación de bienes reales o inmuebles. Algo así como que si construyes una casa, pizza, un zapato o lo que fuere, depende de ti, no de la especulación foránea. Desafortunadamente no tengo presupuesto para eso todavía pero vamos trabajando.

    Saludos,

    Katie.

  • Invitado - Invertir en bolsa

    Hola Katie,

    Creo que desconoces tanto el funcionamiento de la Bolsa como de los mercados en general.

    Te recomiendo que leas la Guía para principìantes en Bolsa y la sección de Economía y Democracia.

    Las peores crisis son las inmobiliarias, como sucedió en España tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, o en Japón a finales de los 80, etc.

    Los inmuebles no son un bien tan real y tan seguro como mucha gente cree, y esa falsa creencia en muchas ocasiones ha provocado burbujas inmobiliarias, que han traído grandes crisis.

    Un saludo.

  • enhorabuena por la magnifica web... me la estoy leyendo enterita y he empezado uno de sus libros, pronto comprare el segundo. Me gustaria comentar con usted un par de cosas:

    creo que la liberalizacion del suelo no es factible por lo menos en este siglo. Si se liberaliza el suelo el precio de la vivienda caería en picado. En España el 90% de las personas tiene una hipoteca ligada a un inmueble, si el precio de la vivienda cayese a cerca de cero casi todo el mundo optaria por dejar de pagar la hipoteca, que le embarguen el inmueble y comprar uno nuevo por el coste de construccion, con el conseguiente hundimiento del sistema financiero.... una crisis como la que estamos pasando pero a lo bestia.

    por lo que estoy leyendo una de sus premisas fundamentales en la bolsa es diversificar. No cree usted que seria mejor no solo diversificar en bosa sino tambien con todo el patrimonio del que disponemos??

  • Invitado - Invertir en bolsa

    Muchas gracias, Jose.

    No creo que sea así. El 90% de la gente no tiene una hipoteca. La cifra es muy inferior a esa.

    Además, mucha de la gente que tiene una hipoteca le queda relativamente poco por pagar. Y cada día que pasa, esa situación va mejorando, incluso para los que compraron más caro.

    Es decir, la gente que tiene pendiente por pagar una hipoteca alta es un porcentaje relativamente pequeño de la población, y cada día que pasa el saldo de esas hipotecas va bajando.

    Por otro lado, en España no puedes devolver la casa y "olvidarte" (parece que tampoco en USA es tan fácil como lo suelen contar en España), así que tienen que terminar de pagar esa hipoteca, por mucho que bajara la vivienda.

    Lo que caería a cerca de 0 sería el precio del suelo, no de las viviendas. Las viviendas deberían costar alrededor de 800-1.000 euros metro cuadrado (según el coste de construcción actual en España, más el beneficio lógico del promotor). Muchas viviendas ya están a estos precios, e incluso inferiores.

    Y además de todo eso, la caída del precio de los inmuebles sería un revulsivo para toda la economía, que haría aumentar el empleo, los sueldos medios, etc, con lo que todos los hipotecados tendrían más fácil de terminar de pagar su hipoteca.

    Diversificar el patrimonio está bien. Como verás en los libros, aconsejo tener una parte en renta fija. Invertir en inmuebles es más complicado. Me parece bien, pero es más complicado de lo que cree la mayoría de la gente, y cuando se produzca la liberalización del suelo (que creo que es algo inevitable), creo que será aún más complicado invertir en inmuebles. Si alguien tiene conociemientos de verdad sobre la inversión en inmuebles, me parece bien que lo haga. Pero lo de comprar cualquier piso y alquilarlo, creo que no va a dar buenos resultados en las próximas décadas.

    Un saludo.

  • Buenos días, Gregorio.

    En este artículo me ha llamado mucho la atención el punto 4 (Los clientes no desean el producto) y, sobre todo, la siguiente frase: " ...Para un negocio es un problema que sus clientes estén constantemente buscando la forma de dejar de ser clientes...". Quizás sea el principal inconveniente que tiene ese negocio.

    ¿Conoces otros negocios a los que también les suceda lo mismo, es decir, que los clientes no deseen el producto/servicio que vende la empresa?

    Un saludo.

  • Hola Felipe.

    Ese tema me parece muy importante para pensar en la inversión en pisos paras alquilar a largo plazo, sí.

    Otros negocios en los que puede pasar esto, con matices, son las farmacéuticas y las tabaqueras. No es lo mismo, pero en principio la gente lo que quiere es estar sana, no comprar medicinas y tabaco.

    Saludos.

  • Buenos días, Gregorio.

    Gracias por responder.

    Se me ha ocurrido otro negocio donde los clientes no desean el producto/servicio, aunque éste es más bien a nivel pequeña empresa o autónomo: las academias o las clases particulares. Por un lado, los alumnos casi siempre van porque sus madres los matriculan y les obligan a ir, y ellos se escaquean en cuanto pueden. Por otro lado, los padres solamente están dispuestos a pagar 30-50€/mes. Si se superan esas cifras, empiezan a quejarse o los desapuntan.

    ¿Conoces otros negocios a ese nivel de pequeña empresa que les suceda algo parecido?

    Un saludo.

  • De nada, Felipe.

    Respondo a todo lo que puedo, ya sabes.

    Puede ser, sí. En negocios que no cotizan puede haber más. Lo que pase es que ahí los que pagan son los padres. Tampoco la mayoría de los niños querrían ir al colegio, pero tienen que ir (al menos hasta que se legalice el homeschooling). Tendría que pensarlo, si me ocurre alguno te lo digo.

    Saludos.

  • Buenos días, Gregorio.

    Muchas gracias por tus respuestas. Yo lo comentaba porque a nivel de pymes, veo una gran diferencia entre ciertos negocios que el cliente está a gusto aunque le cobres mucho (restaurante), mientras que en otros el cliente se queja a la mínima porque, en el fondo, preferiría no tener que utilizar ese servicio/producto (academia).

    Entonces, a la hora de montar un negocio creo que es mejor empezar por uno donde el cliente tenga una predisposición positiva a usar tu producto/servicio que al revés (suponiendo el resto de factores iguales).

    Un saludo.

  • Hola Felipe.

    Sí, eso sin duda, creo que este factor hay que tenerlo muy en cuenta también a la hora de montar un pequeño negocio, porque me parece importantísimo.

    Saludos.

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