Ganancia patrimonial

[Economista Liberal]

Buenas tardes,

a principios de este año hemos vendido nuestra piso 1ª vivienda.

La compramos en Mayo de 2005. Ahora para el IRPF del 2010 logicamente tengo que declarar nuestra ganancia patrimonial.

Lo que no estoy seguro y ahi va mi consulta; la ganancia patrimonial es en base al precio de compra que refleja en escritura menos el precio de venta que refleja en las escrituras de venta. O tambien tengo que recabar todos los gastos tanto de notaria, gestoria, administracion, impuestos de la compra e hipoteca y ahora todos los gastos de lo mismo pero esta vez de la venta.

Como sea asi, a saber donde tengo esa documentacion.

Tambien tenemos pensado en declarar el alquiler, aunque los propietarios creo que no tienen previsto declararlo. ¿podriamos llegar a tener problemas con el contrato de alquiler? mas que nada por si cruzan datos, esta claro que a ellos les van a llamar.

saludos y gracias por vuestros comentarios.

E.L.

[cabrero]

Buenas tardes,

a principios de este año hemos vendido nuestra piso 1ª vivienda.

La compramos en Mayo de 2005. Ahora para el IRPF del 2010 logicamente tengo que declarar nuestra ganancia patrimonial.

Lo que no estoy seguro y ahi va mi consulta; la ganancia patrimonial es en base al precio de compra que refleja en escritura menos el precio de venta que refleja en las escrituras de venta. O tambien tengo que recabar todos los gastos tanto de notaria, gestoria, administracion, impuestos de la compra e hipoteca y ahora todos los gastos de lo mismo pero esta vez de la venta.

Como sea asi, a saber donde tengo esa documentacion.

Tambien tenemos pensado en declarar el alquiler, aunque los propietarios creo que no tienen previsto declararlo. ¿podriamos llegar a tener problemas con el contrato de alquiler? mas que nada por si cruzan datos, esta claro que a ellos les van a llamar.

saludos y gracias por vuestros comentarios.

E.L.

Hola E.L.

Te respondo al tema del alquiler:

Lo primero, estudia bien que podéis beneficiaros por ayuda al alquiler en la próxima declaración de IRPF, te puedes descargar el manual de 2009 aquí y consultar posibles cambios para el año que viene:

http://www.aeat.es/wps/portal/Navegacion2IyD?channel=1d1e77fb0bc67210VgnVCM1000004ef01e0a____&ver=L&site=56d8237c0bc1ff00VgnVCM100000d7005a80____&idioma=es_ES&menu=2&img=19

(página 457: Deducción por alquiler de la vivienda habitual)

La ayuda por alquiler de vivienda habitual estatal es la misma en todo el Estado y existe otra diferente para cada Comunidad Autónoma (según requisitos de edad y tu/vuestra base imponible resultante). Puedes tener derecho a ambas, a una de ellas o a ninguna.

Si estáis convencidos de que os corresponde la ayuda, habladlo con el arrendador y poneos de acuerdo para declararlo. En ningún caso os perjudica a vosotros el declararlo (sois arrendatarios y no os beneficiáis por ello). Sí podría tener un problema el arrendador (multa), por no hacerlo y la AEAT lo detecta. Por eso, te aconsejo que lo habléis, a él como arrendador si se lo alquila a alguien menor de 32 años ¿? (hasta ahora eran 35 años, habrá que consultar si hay cambio en esto) y tus ingresos por trabajo superan el salario mínimo interprofesional (mirar IPREM) no le cobrarán nada (se deducirá el 100% de lo que ingrese por el alquiler).

Ahora bien, entramos en las 'picardías': algo muy común, si el arrendador está pagando hipoteca por ella y la declara como vivienda habitual (ya hay fraude), seguramente no quiera declarar el alquiler porque se deduce más por esto. Pero en este caso estás tú dejando de ganar esa ayuda (el alquiler te está saliendo más caro). Solución: habladlo (si tú decides declararlo y él/ella no, el problema lo tiene él/ella, tú no estás cometiendo ningún delito).

Sobre el cruce de datos, la AEAT pide la referencia catastral de la vivienda en tu declaración, si esa referencia detectan que aparece en otra declaración (por ejemplo como deducción de vivienda habitual del arrendador), es la única forma que veo posible para detectarlo.

Si deciden pedirte documentación para corroborar que tienes derecho a esa deducción (y lo están haciendo cuando detectan cifras o datos que no les cuadren - cantidad declarada en concepto de alquiler, padrón,...), te solicitarán el contrato, los pagos y ahora también piden el padrón (vivienda habitual).

Saludos.
C

P.D.: Es una cantidad de dinero que muchos no barajan al establecer un contrato de alquiler, sólo piensan en regatear 40-50 euros de la cuota mensual, pero esta deducción puede llegar a suponer hasta un 10% o más (sumando la deducción fiscal estatal y autonómica) de las cantidades satisfechas en concepto de alquiler.

[h3po4]

Respecto al alquiler sin duda el problema lo tienen ellos, aunque si te han comentado que no van a declararlo no creo que les haga ninguna gracia el tema. No conviene estar a malas con los propietarios, sobre todo si buscas que el alquiler sea a largo plazo, pero tampoco conviene perder un dinero que es tuyo. Hoy en día entiendo que es realmente sencillo que le pillen en una de esas, por lo que yo lo hablaría con él.

Buenas tardes,

a principios de este año hemos vendido nuestra piso 1ª vivienda.

La compramos en Mayo de 2005. Ahora para el IRPF del 2010 logicamente tengo que declarar nuestra ganancia patrimonial.

Aunque no sea objetivo del post quería preguntarte una cosa: entiendo que has vendido tu piso para pasarte al alquiler, ¿no? ¿podrías contarnos tu experiencia, motivos, cómo has salido económicamente del "trance" etc...? Me parece un tema muy interesante.

Respecto a la ganancia patrimonial creo que puedes declarar todo ese tipo de gastos e impuestos que comentas.

Saludos.

[Economista Liberal]

Es cierto, mi intencion no es estar a malas con los propietarios evidentemente. Tampoco es mi estilo la verdad.

Bien, el motivo de la venta del piso:

Estuvimos un año de alquiler en un piso de "mala muerte" antes de casarnos. Con la esperanza de que me trasladasen por motivos laborales.

El caso es que nos casamos y el traslado no se efectuaba. Asi que pensamos en comprarnos un piso y posteriormente si nos trasladaban pues se alquilaria y con el alquiler se iria pagando la hipoteca.

El caso es que, la vida da muchas vueltas ... a mi esposa le dieron un buen puesto de trabajo, a mi no me trasladaron pero me ascendieron permaneciendo en la localidad donde vivimos. Con lo cual nos pusimos a buscar un piso en una zona mas "chula" y mientras tanto pusimos en venta el piso.

Bien, la vida como ya he dicho da muchisimas vueltas y ... revienta la burbuja inmobiliaria y el piso no lo vendiamos ni a tiros. Evidentemente no nos ibamos a meter en otro piso sin vender previamente.

El caso es que por suerte un vecino se encapricho en el piso para sus hijos y dijimos mas vale pajaro en mano que pollo en fotografia. Lo vendimos y nos fuimos de alquiler a la zona donde previamente estabamos buscando para comprar.

Ahora no pensamos en comprar pues los precios como bien ha dicho en reiteradas ocasiones IEB estan aun muy altos y hasta que no se pongan a precios equiparables al resto de Europa el menda no compra.

Ya se, que muchos pensaran que es dinero tirado por la ventana. Pero ... ya he visto como pedian por un piso 50kilos, despues 45 y ahora estan pidiendo 30 ... dile al que compro por 50kilos que el no ha tirado el dinero je je a ver que os dice.

Tambien, he de decir que por suerte tengo una situacion privada y familiar que permite vivir sin pensar en el dia de mañana a lo que la vivienda se refiere.

Ahora si, como me crujan con la venta del piso me va a dar algo.

saludos, E.L.

[h3po4]

creo que es muy razonable todo lo que comentas, Economista Liberal. Me gustaría remarcar esto

... revienta la burbuja inmobiliaria y el piso no lo vendiamos ni a tiros. Evidentemente no nos ibamos a meter en otro piso sin vender previamente.

... y esto

Ahora no pensamos en comprar pues los precios como bien ha dicho en reiteradas ocasiones IEB estan aun muy altos y hasta que no se pongan a precios equiparables al resto de Europa el menda no compra.

... y tambien esto

Ya se, que muchos pensaran que es dinero tirado por la ventana. Pero ... ya he visto como pedian por un piso 50kilos, despues 45 y ahora estan pidiendo 30 ... dile al que compro por 50kilos que el no ha tirado el dinero je je a ver que os dice.

Saludos y felicidades por tu decisión y arrestos para tomarla. No es nada fácil.

[Economista Liberal]

Lo que no me ha quedado claro del todo es;

si cuando compre la vivienda se deducen ahora los gastos ocasionados o se incrementan en el precio de compra.

Esto quiere decir que si compre por 100.000 y tuve unos gastos de hacienda, notaria, gestoria de 10.000 y ahora he vendido por 112.000 con unos gastos entre cancelacion de la hipoteca, plusvalia, notaria y demas de 1.500 ... el calculo a groso modo seria:

100.000 + 10.000 = valor de compra = 112.000

112.000 - 1.500 = valor de venta = 110.500

osea que ahora tendria que paga el 19% sobre los 1.500€

estoy en lo cierto o ha vuelto a patinarme la neurona

saludos

[Invertirenbolsa]

Hola,

En cuanto al tema del alquiler y declararlo o no estoy de acuerdo con lo que te han dicho.

Respecto a la operación de compra-venta sí que puedes meter todos los gastos de la compra y de la venta. Lo que hacen estos gastos es que pagas menos. Si alguno no lo pudieras meter porque no lo encuentras el problema es que no lo podrás desgravar y pagarás más a Hacienda. Pero lógicamente Hacienda no dice nada porque metas menos gastos de los reales.

Si el piso te costó 100.000 euros y tuviste unos gastos (notaría, registro, IVA o ITP (igual ya están en los 100.000, pero por si acaso), comisión a inmobiliaria, etc.) de 10.000 euros entonces el precio de compra son 110.000 euros.

Si ahora lo has vendido por 112.000 y has tenido unos gastos de 1.500 euros (notario, registro, impuesto de plusvalía municipal, comisión a la inmobiliaria, anuncios en prensa, el cartel que pusiste en la ventana, etc.) entonces el precio de venta es de 110.500.

La plusvalía entonces son 500 euros (110.500 - 110.000) y tendrás que pagar el 19% de 500 euros, que son 95 euros.

Lo que pasa es que al ser vivienda habitual tienes 2 años para reinvertir el dinero obtenido por la venta en otra vivienda habitual. Si lo haces no tendrás que pagar nada por la plusvalía obtenida por la venta de la primera vivienda habitual.

Así que de momento en la declaración del IRPF del año que viene registra la venta pero no pagues nada. Si pasan loos 2 años y no has comprado otra vivienda habitual entonces pagas por la plusvalía que hayas obtenido ahora. Mientras tanto deja el dinero en un depósito por si acaso lo tienes que dar dentro de 2 años.

Los 2 años son a contar desde el momento de la venta, pero igual que sucede con las cuentas vivienda si se hace dentro del año natural lo normal es que no pase nada.

O sea, que si la vendiste el 3 de Mayo de 2010 tendrías hasta el 3 de Mayo de 2012 para comprarte la nueva vivienda habitual, pero si lo haces antes del 31-12-2012 lo normal es que no pase nada.

Un saludo.

[Economista Liberal]

Muchas gracias IEB and Cie

vamos que esto se lo consulto a un asesor fiscal me sabla y encima no me aclara tan bien.

En fin ... buena eleccion he hecho con la venta de la vivienda y la participacion en este foro. ¿que mas se le puede pedir?

saludos y gracias por todo