Venta de cartera para gastos en inmuebles.

[sys32]

Buenas, os quería comentar mi caso ya que me surgen bastantes dudas.

Estamos actualmente de alquiler,y estamos buscando un piso de compra,por lo que buscamos y la zona que buscamos los pisos no bajan de 210.000€,pero hay un problema, con ing podemos conseguir el 100% de la hipoteca pero los gastos(unos 17.000€) no los tenemos, yo tengo unos 5k ahorrados,entonces habría dos opciones:
-La primera y que menos me gusta pedir un préstamo para poder pagar los gastos,cosa que luego tendré que sumar a la hipoteca.
-O segunda opciones vender mi cartera(3 años de inversión) que tiene una inversión de 5,5k y si la vendo descontando ya hacienda me quedarían unos 8.5k.
Actualmente tengo un préstamo de 260€ mensuales, del cual me quedan 3 años por pagar.
A nivel de ingresos anualmente son 33k.

Me gustaría saber vuestra opinión ya que soy joven y no tengo experiencia ni de la vida ni de la bolsa xD

Un saludo,y gracias de antemano.

[asoma]

Hola sys32, yo no te puedo ayudar. Nosotros también somos jóvenes y hemos decidido vivir de alquiler y formar una buena cartera. No queremos deudas (pj. coches nuevos). Si compramos piso/casa algún día será por un chollo banco/judicial. Bajo mi punto de vista tenemos mucha oferta de alquiler en la grandes y pequeñas ciudades.

Espero que los números te salgan bien, mucha suerte.

Un saludo

[h3po4]

hola sys32,

He leído tu post y los números que presentas no me parecen adecuados para embarcarse en esa vivienda. Lo primero que chirría (y mucho) es pedir la hipoteca por el 100% de su precio. Yo no lo haría y no te lo recomiendo. Esperaría a disponer al menos del 20%+gastos. Por otro lado si los 33k de ingresos son brutos no haría ni un número más, esa vivienda queda muy "grande" para ese salario. Si son netos también, y creo que lo más adecuado sería ahorrar y comprar más tarde, cuando dispongas de recursos para no hipotecarse por más del 80%.

El préstamo de 260€ no hace sino empeorar el análisis. Antes de hipotecarte intentaría que esto estuviera ya pagado. También ten en cuenta que los tipos de interés en este momento son ultrabajos y que en algún momento, quizá no antes de 3-5 años, quién sabe, volverán a un nivel del 2-3% como mínimo... equivalente a euribor a un año del 3-4% como mínimo. Para estos cálculos siempre me tomo la referencia de euribor 5% si bien en este momento el mercado parece descontar tipos bajos durante bastantes años. Por contra el diferencial te andará por el 1,50-2,00%, bastante superior a hace 3-7 años, con lo que euribor+diferencial para hacerte los cálculos andaría en torno al 6%.

Con este enfoque lo que hagas con la cartera de valores creo que es lo de menos. La operación creo que no cuadra y esto no quiere decir que no acabes siendo capaz de pagarla sino que en este momento creo que no merece la pena endeudarte tanto.

Espero que te sirva al menos para hacerte pensar.

Saludos!

[quetal84]

Estoy con h3po4. Con los niveles de ingresos que comentas, aún siendo netos, yo ahorraría 3 años y así consigues 2 objetivos, el primero terminar el préstamo y el segundo ahorrar para los gastos y con suerte un porcentaje del precio de la casa.

No se prevén subidas en los precios de los inmuebles y, sin embargo, si va viendo una tendencia a la baja de los diferenciales por lo que esperar os beneficiará mucho lo mires por donde lo mires.

Un saludo

[sys32]

SÍ,los ingresos son netos.
La verdad que lo que intentaba era autoengañarme de que podrían salir los cálculos,aun sabiendo que no salían.Lo ideal seria ahorrar pero actualmente con ese préstamo,solo puedo ahorrar unos 4k al año,ysi no invierto nada en bolsa unos 6o7k al año,y con eso en 3 años, quizás me llegue para los gastos pero no para pedir solo el 80% claro.Por otro lado me gustaría saber porque es malo pedir el 100%,porque equivale a mas dinero,mas años,y mas interés? supongo que si, pero es que entonces tendría que estar unos 3o4 años mas ahorrando.
El problema es que actualmente en mi zona, casi no hay alquiler,es lo mas demandado y lo interesante (en breve vendrán los niños,etc) se dispara a 750 o 800 euros, y por eso pensaba en la opción de meterme ya en una compra,aunque pagara algo mas y ya iría amortizando..

Pero me ayuda mucho mas saber las opiniones de vosotros porque me hacen reflexionar.

[quetal84]

SÍ,los ingresos son netos.
La verdad que lo que intentaba era autoengañarme de que podrían salir los cálculos,aun sabiendo que no salían.Lo ideal seria ahorrar pero actualmente con ese préstamo,solo puedo ahorrar unos 4k al año,ysi no invierto nada en bolsa unos 6o7k al año,y con eso en 3 años, quizás me llegue para los gastos pero no para pedir solo el 80% claro.Por otro lado me gustaría saber porque es malo pedir el 100%,porque equivale a mas dinero,mas años,y mas interés? supongo que si, pero es que entonces tendría que estar unos 3o4 años mas ahorrando.
El problema es que actualmente en mi zona, casi no hay alquiler,es lo mas demandado y lo interesante (en breve vendrán los niños,etc) se dispara a 750 o 800 euros, y por eso pensaba en la opción de meterme ya en una compra,aunque pagara algo mas y ya iría amortizando..

Pero me ayuda mucho mas saber las opiniones de vosotros porque me hacen reflexionar.

Hola de nuevo sys32,

Entiendo tu situación, hace 4 años me encontraba como tú. La hipoteca me salía más barata que un alquiler. En tu caso la hipoteca rondará los 700€ mientras que el alquiler te supone 750-800€.

Yo no soy ejemplo de nada porque además de la hipoteca, tuve que pedir un préstamo para terminar algunas cosas de la casa, llevo 4 años sufriéndolo y, por suerte, mis ingresos han ido aumentando bastante, pero lo normal es que me hubiera salido mal.

Precisamente por eso, te aconsejo dar los pasos con pies de plomo. No es bueno meterse en una hipoteca de 700€ + 260€ de préstamo que ya tenéis + aproximadamente 300€ de un préstamo para los gastos. Te plantas en cerca de 1.300€ de gastos, un 50% de tus ingresos anuales.

Echando cuentas, tu hipoteca sustituiría al alquiler (incluso reduciría 100€ mes el gasto). Si ahora mismo puedes ahorrar 7.000€ al año y pides un préstamo de 300€ al mes para los gastos podrías cubrirlo con el ahorro y continuar ahorrando algo más de 3.000€ al año.

Las preguntas clave para tomar una decisión son:

1.- ¿Tenéis una gran estabilidad de ingresos?

2.- ¿Los ingresos van a incrementarse en los siguientes años?

Si las respuestas son positivas podríais arriesgaros (aunque yo no vendería las acciones). Si no... yo ahorraría al menos 3 años para no tener que pedir un préstamo extra y tener el otro préstamos finiquitado.

[Tribuno]

Hola, Sys32

No me gusta aconsejar porque no soy un experto en nada, pero como tu pregunta coincide con mi razonamiento en otro hilo voy a dejarte un par de reflexiones:

- A tu planteamiento inicial le falta la parte fundamental: ¿es correcto el precio de 210.000 euros para un piso en esa zona? Fíjate que te estás planteando si eres capaz de pagar eso, pero no si el piso realmente lo vale o lo seguirá valiendo de aquí unos años.

- Cuando compares mensualidades de alquiler con cuotas de hipoteca fíjate en lo siguiente:

Si pagas 700 euros de alquiler, vivir en ese piso te cuesta 700 euros.

Si pagas 700 euros de cuota debes sumar IBI y gastos de comunidad, así como posibles derramas. (Y vivir en ese piso ya no te cuesta 700)

- Cualquier situación familiar, social o económica en la que vivas puede cambiar de la noche a la mañana, y verte totalmente descapitalizado (sin un duro en el banco) y con una fortísima deuda, es una decisión que conviene meditar. Busca en el foro los hilos relacionados con el "fondo de contingencia" (cantidad de dinero "a mano" que hay que tener siempre disponible por si tienes un imprevisto).

- Solo cuando tengas un fondo de contingencia adecuado a tus necesidades familiares, puedas hipotecarte a 15-20 años como máximo por una cantidad razonable y el precio del piso sea correcto, podrás plantearte seria y responsablemente acometer una operación de esa envergadura.

Un saludo.

[Solfe]

Hola sys,
Lo que te han comentado me parece muy aconsejable, mi caso seguramente sea un ejemplo de lo que no hay que hacer:

La zona en que vivía de alquiler los pisos aceptables (3 hab/70m o +) raramente bajaban de un rango 150-250K, no disponía de ahorro para los gastos de la hipoteca ni podía iniciar ese ahorro sin dejar de lado la inversión (3K/año).
Tras años buscando inmueble apareció uno que cumplía los mínimos a 144K, que se negociaron a la baja a 125K.

La tasación salió por encima y nos cubrió exactamente el 100% + gastos, puse el plazo máximo (o hacer rico al banco), la renta anual familiar aprox. en la cifra que indicas.

Motivos:

1- No quería vender la cartera que, siendo pequeña, tampoco alcanzaba para los gastos.
2- Mientras los tipos sigan bajos la mensualidad de hipoteca + gastos fijos son inferiores al alquiler.
3- El plazo máximo lo puse para poder seguir invirtiendo.
4- Buscaba quedarme en la zona (familia, trabajo "estable" si es que eso existe)

Los riesgos no son pocos, la situación vital siempre puede cambiar de un plumazo, la propiedad da muchos gastos y dolores de cabeza, nada más entrar presidente y derramas extra.

Mis cuentas de la abuela son que en poco más de una década la cartera se equipare a la deuda, el objetivo no es liquidar la cartera pero psicológicamente sería un punto de inflexión:

Como ves son riesgos, peor o mejor calculados, al menos no podré decir que no sabía lo que hacía, no te lo recomiendo solo te cuento mi historia, quizás resulte paradógico pero tener esa deuda constituye una importante motivación para seguir invirtiendo.

Sin lugar a dudas lo mejor es tener 40K en el banco para hipotecarse a 15 años por el 80%, en mi caso esto no podía ser, aposté por un escenario favorable a la Renta Variable y heme aquí (con la familia).

En tu caso lo que seguro haría es buscar un precio inferior, es buen momento para negociar a la baja, solo hay que tener paciencia y se presentará la oportunidad, o buscar un alquiler y olvidarte de deudas, seguramente sea lo más sabio.

Saludos suerte

[sys32]

Antes de nada muchas gracias por contestar:

-Sobre si los ingresos son estables,y sobre el fondo de contingencia la verdad que no me preocupa, por suerte soy funcionario y no tengo problemas de estabilidad.
-Sobre el aumento de los ingresos por mi parte seria mínima(máximo 160€ al mes si hago horas extras),pero por parte de mi pareja también tiene mucho que ver lo del piso, ella es fisioterapeuta y hasta ahora solo trabaja 4 horas, una de las ideas seria utilizar una de las habitaciones del piso, o de la casa para hacerse su consulta y aumentar los ingresos.

Sobre el tema del valor del piso, para mi es evidente que ese no es su precio, pero ni de esta zona ni de ninguno, por la zona donde vivo( mares,barcelona),pero contra so no puedo hacer nada no? el tema de encontrar algo por debajo de 200k es imposible, anoser que siguieran bajando, cosa que creo poco viable.
Por suerte No tengo prisa,y una parte importante es que he conseguido bajar mi alquiler actual de 700 a 600,y el parking de 80 a 65,cosa que actualmente donde vivo casi no hay pisos de alquiler dada la alta demanda,y los que son como los míos están a precios de 800 euros, por eso veo como un logro lo que he conseguido.

Pero me agobia verme estancado ( con ganas de tener niños,un viaje importante antes de ser padre, el piso porque creo que me dará estabilidad,el problema?? que tenemos unas aspiraciones inmobiliarias demasiado altas, es decir pensar en:queremos un piso de 4 habitaciones,iluminado,que este reformado,buena zona,con algo de terraza,parking..o una casa pequeña de mismas condiciones de unos 90m,problema? que en mi zona eso no baja de 300k xD vaya un quiero y no puedo, pero no es tan fácil como pensar, caray quiero un mercedes,molaría tenerlo pero bah no puedo,en cambio en el piso/casa es diferente, porque es donde voy a vivir toda mi vida, mis hijos, etc y me agobia mucho mas de lo que me ha hecho pensar mi cartera.Ahora tengo 27 años y no es que me guste tenerlo planeado, pero necesito ponerme unas metas para sentirme realizado,y si veo que no puedo me agobia.

[Solfe]

He estado unos años buscando, tienes razón, Bcn lo que quieres son 300k o más, en mi caso me puse un límite endeudable de 120k y lo rebasé un poco porque o eran pisos pequeños o zonas más degradadas. Busca un equilibrio, una habitación más y terraza no compensan 100/150 k más de deuda, en mi opinión. Ya se encuentran pisos de 80 mtros de origen por menos de 150k, eso sí no en el centro de la ciudad o zona turística. Los precios caen y caerán, el problema es que lo hagan donde uno quiere, y más en Bcn.

Si la zona es irrenunciable, mejor un alquiler razonable que una deuda de ese tamaño, hay estudios que no aconsejan que la deuda hipotecaria supere 5-7 veces la renta familiar anual.

Saludos

[quetal84]

Antes de nada muchas gracias por contestar:

-Sobre si los ingresos son estables,y sobre el fondo de contingencia la verdad que no me preocupa, por suerte soy funcionario y no tengo problemas de estabilidad.
-Sobre el aumento de los ingresos por mi parte seria mínima(máximo 160€ al mes si hago horas extras),pero por parte de mi pareja también tiene mucho que ver lo del piso, ella es fisioterapeuta y hasta ahora solo trabaja 4 horas, una de las ideas seria utilizar una de las habitaciones del piso, o de la casa para hacerse su consulta y aumentar los ingresos.

Sobre el tema del valor del piso, para mi es evidente que ese no es su precio, pero ni de esta zona ni de ninguno, por la zona donde vivo( mares,barcelona),pero contra so no puedo hacer nada no? el tema de encontrar algo por debajo de 200k es imposible, anoser que siguieran bajando, cosa que creo poco viable.
Por suerte No tengo prisa,y una parte importante es que he conseguido bajar mi alquiler actual de 700 a 600,y el parking de 80 a 65,cosa que actualmente donde vivo casi no hay pisos de alquiler dada la alta demanda,y los que son como los míos están a precios de 800 euros, por eso veo como un logro lo que he conseguido.

Pero me agobia verme estancado ( con ganas de tener niños,un viaje importante antes de ser padre, el piso porque creo que me dará estabilidad,el problema?? que tenemos unas aspiraciones inmobiliarias demasiado altas, es decir pensar en:queremos un piso de 4 habitaciones,iluminado,que este reformado,buena zona,con algo de terraza,parking..o una casa pequeña de mismas condiciones de unos 90m,problema? que en mi zona eso no baja de 300k xD vaya un quiero y no puedo, pero no es tan fácil como pensar, caray quiero un mercedes,molaría tenerlo pero bah no puedo,en cambio en el piso/casa es diferente, porque es donde voy a vivir toda mi vida, mis hijos, etc y me agobia mucho mas de lo que me ha hecho pensar mi cartera.Ahora tengo 27 años y no es que me guste tenerlo planeado, pero necesito ponerme unas metas para sentirme realizado,y si veo que no puedo me agobia.

Pues con la situación que comentas lo veo clarísimo. Alquiler muchos años y máximo ahorro posible. A tus hijos no les pasará nada por vivir en un piso de alquiler. Y si con el ahorro en 15 años te ves con ganas de comprar lo haces y si no pues a seguir ahorrando y a no tener complicaciones

[Tribuno]

Encantado de responderte, sys32.

Verás; creo que en tu respuesta hay dos cosas con las que no estoy de acuerdo y una en la que decididamente estás en un error.
No estoy de acuerdo en lo siguiente:

Sobre el tema del valor del piso, para mi es evidente que ese no es su precio, pero ni de esta zona ni de ninguno, por la zona donde vivo( mares,barcelona),pero contra so no puedo hacer nada no?

A ver, si sabes positivamente que el bien que quieres comprar está sobrevalorado...¿por qué te planteas comprarlo? Piensa que si compras 100 gramos de Jabugo y pagas por ello 50 euros, estarás pagando ese jamón a 500 el kilo. Caro, caro de narices. Pero te vas a pegar un homenaje de cena que van a cantar los ángeles y aquí paz y después gloria. No pasa nada.

Ahora bien, si tú te hipotecas por 200.000 por un piso que en realidad vale 150.000, estarás pagando un sobreprecio de 80.000 euros (esos 80.000 son los que acabas pagando tras financiar 50.000 euros a 25 años). Contando que ganes 2000 euros al mes, pagar 80.000 euros significa que te vas a levantar 1200 días e irás a trabajar solo para pagar ese sobreprecio. O cuarenta meses, o tres años y pico de tu vida haciendo tu trabajo solo para compensar el error de haber comprado caro. Ya ves que no ocurre como con el jamón.

Tampoco estoy de acuerdo en esto:

Pero me agobia verme estancado ( con ganas de tener niños,un viaje importante antes de ser padre, el piso porque creo que me dará estabilidad,el problema?? que tenemos unas aspiraciones inmobiliarias demasiado altas, es decir pensar en:queremos un piso de 4 habitaciones,iluminado,que este reformado,buena zona,con algo de terraza,parking..o una casa pequeña de mismas condiciones de unos 90m,problema? que en mi zona eso no baja de 300k xD vaya un quiero y no puedo

Tus aspiraciones serían altas si quisieras vivir en un palacio de 15 habitaciones y siete baños de 10.000 metros cuadrados, pero aspirar a un piso de las características que propones me parece de lo más natural. No te dejes liar; los que aspiran a engañarte son los que están equivocados.

-Sobre si los ingresos son estables,y sobre el fondo de contingencia la verdad que no me preocupa, por suerte soy funcionario y no tengo problemas de estabilidad.

Respecto a esto último ya te digo que estás en un grave error y que es muy importante que cambies tu forma de pensar ahora mismo. La vida te puede cambiar de la mañana a la noche de forma totalmente imprevisible.

Te voy a poner un ejemplo de lo que me pasó hace tres semanas, un lunes por la mañana. Recibo dos cartas de Hacienda, las abro y...¡sorpresa! dos declaraciones con sendos errores totalmente involuntarios. Ellos llevan razón, nada que objetar. 4500 euros.
A las dos horas me notifican que se ha producido un problema y que ha surgido una reparación totalmente inesperada...15.500 euros.
Total, que el lunes a las 11 de la mañana me encontraba en la obligación de afrontar un pago de 20.000 euros a un mes vista con el que no contaba para nada a las 9. Por suerte mi fondo de contingencia siempre está ahí y puedo hacer frente a esos gastos sin problemas, pero...¿qué ocurriría si me pilla "seco"?

Este es un ejemplo, pero hay mil cosas infinitamente más graves que pueden cambiar tu vida en un minuto.


Un saludo.

[Cassiopea]

Un par de opiniones más:

1. No estoy de acuerdo en que importa más si el piso vale 210.000€ que si lo puedes pagar.
Igual un Ferrari tiene un precio "justo" de 100.000€, pero yo nunca tendría la más mínima intención en comprarlo porque NO lo puedo pagar.

2. Ahora tienes menos de 30 años, ¿de verdad estás obligado a tomar decisiones que sean para toda la vida?
Vale, si vas a tener un hijo, será para toda la vida. En cambio, suponiendo que decidiérais comprar un piso, podría ser algo "intermedio" con vistas a ir mejorando económicamente y en unos años (pongamos 12 o 13 años, tendrías unos 40) poder comprar el piso que realmente queréis.

Es lo mismo que cuando se plantea alquilar (toda la vida) contra comprar, ¿tampoco existen opciones intermedias? Como alquilar 5 o 6 años, ahorrar también lo que se pueda, y comprar el piso más adelante.

Con alguna de estas opciones, si se mantiene un nivel de vida ajustado a las posibilidades de cada uno, creo que se puede vivir bien, y no verlo rebajado por el sueño de tener una casa más grande "para toda la vida" con 30 años.

Un saludo.

[Invertirenbolsa]

Hola,

Yo estoy de acuerdo con todos los foreros. Las cuentas de h3po4 y quetal son muy claras. Creo que comprar ese piso es arriesgado, y eso supondrá estrés, problemas para dormir, etc.

Me parece que en este caso es mucho mejor seguir alquilado e invirtiendo en Bolsa.

La demografía está totalmente a favor de los compradores de piso. Cada vez hay más pisos a la venta, pero menos compradores potenciales. Lo que pasa es que cuesta, psicológicamente, seguir bajando los pisos, pero los vendedores no tendrán más remedio. No hay compradores para tanto piso en venta, y en el futuro habrá menos compradores, y más pisos.

Creo que seguir esperando es lo mejor.

Otra cosa es que en un banco o caja encuentres un piso barato en esa zona. O algún vendedor que sea sensato se dé cuenta que es mejor vender ahora a su precio que seguir pagando los gastos durante años para acabar vendiendo a su precio dentro de unos años.

Estando alquilado creo que hay que buscar, por si se encuentra algo que esté a su precio, o barato, pero no compralo si está sobrevalorado, que sigue siendo lo habitual.


Saludos.