Investing in real estate (Andrew McLean & Gary W. Eldred)

      Es uno de los libros sobre inversión inmobiliaria más conocidos de Estados Unidos. Me parece un buen libro, aunque no estoy de acuerdo con algunas cosas. Por ejemplo, al principio hace una comparación entre la inversión en Bolsa y en inmuebles que me parece un poco engañosa :

     

• Las cifras que ofrece sobre rentabilidad por dividendo y rentabilidad por alquiler las veo sesgadas . Como rentabilidad por dividendo de la Bolsa media establece un 1,4%, según dice basándose en los últimos años. El libro tiene copyright del año 2001, luego los últimos años de los que habla son los de la burbuja de internet, pero no lo dice. Intenta dar la sensación de que es un período elegido al azar. La realidad es que es el momento en que la rentabilidad por dividendo de la Bolsa alcanzó su mínimo histórico. En aquél momento había empresas con una capitalización enormemente disparatada (Yahoo, Amazon, Cisco, Oracle y cientos más) que no repartían dividendo, lo cual afectaba a la cifra del conjunto del mercado. Pero las compañías tradicionales, que son las que compraría alguien que busca rentabilidad por dividendo, estaban dando una rentabilidad mucho más alta, entre el 4% y el 6% aproximadamente. Considero que ocultar esta información es manipular los datos. La rentabilidad media de los pisos por alquiler la sitúa entre el 6% y el 12%. No conozco el mercado americano, pero al menos para el mercado español esas cifras son demasiado altas. Los gastos de mantenimiento de los inmuebles ni los nombra, así que habrá que suponer que ya están incluidos en las cifras de rentabilidad que ofrece, lo cual las hace aún más exageradas.
  
  
• Sólo habla de la rentabilidad por dividendo/alquiler del primer año. No dice qué pasa a partir del segundo año . En mi experiencia los dividendos de las empresas sólidas crecen de media a una tasa mucho más alta que la del alquiler de los inmuebles, con lo que con el transcurso de los años la renta obtenida por dividendos cada es mayor que la de los alquileres. La razón es que, básicamente, los dividendos dependen de los beneficios de las empresas y los alquileres de los pisos dependen de los sueldos de las personas que desean alquilar esos pisos. A largo plazo, y casi siempre tambien a corto plazo, los beneficios de las empresas crecen más que los sueldos.
  
  
• En cuanto a las cotizaciones sólo habla de las bajadas de la Bolsa, no de las subidas.

      Yo prefiero la inversión en Bolsa, pero la inversión en inmuebles tambien me parece válida. No me parece que sea necesario atacar a una con datos sesgados para defender a la otra.

      En general minimiza los riesgos y problemas de los inmuebles y exagera los de la Bolsa a lo largo de todo el libro. Aparte de esto ofrece una gran variedad de estrategias de inversión sobre inmuebles. Algunas son a largo plazo (alquilando) y otras a corto plazo (transformando el inmuebles y vendiéndolo rápidamente). Algunas de estas estrategias no son aplicables en España pero otras sí pueden utilizarse. Las que me parece que no son aplicables en España se basan en la fiscalidad de USA, muy distinta a la española, o en situaciones que en la práctica no se pueden reproducir en España. Por ejemplo;

      se compra un inmueble pagando una hipoteca al banco (supongamos que la mensualidad nos cuesta 1.000 euros) e inmediatamente se vende a un comprador al que el banco no le da la hipoteca. Debido a esto la “hipoteca” se la da el vendedor, cobrándole un tipo más alto por el riesgo asumido (supongamos que el nuevo comprador paga 1.200 euros al mes). La diferencia (200 euros) entre la letra que se cobra (del nuevo vendedor) y la que se paga (al banco) el autor lo considera un ingreso estable durante los 20-30 años que dure la hipoteca. Esta situación me parece irreal en el mercado español porque los bancos le dan la hipoteca prácticamente a todo el mundo. Si el banco no da la hipoteca es porque el comprador no la puede pagar, y si no puede pagar la hipoteca del banco me parece muy difícil que vaya a pagar una hipoteca a un particular y encima a un tipo de interés superior.

      Un buen detalle del libro es que está en contra de las llamadas técnicas “nothing down”, que consisten en adquirir un inmueble sin poner nada de dinero. No es imposible hacerlo, pero es arriesgadísimo y además hay que estudiar y proponer una gran cantidad de operaciones con un porcentaje de tratos cerrados muy bajo .

      Algunos de los consejos que da sobre cómo elegir propiedades para comprarlas, cómo venderlas, cómo aumentar su valor, cómo financiarlas y gestionarlas, etc. son bastante buenos . La parte dedicada a los impuestos se basa en la legislación americana, por lo que mayor parte de los consejos relativos a este tema no sirven en otros países.

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