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Caso real de rentabilidad del alquiler de pisos a largo plazo


Hace poco un conocido me ha comentado la evolución de su rentabilidad alquilando pisos, y me parecido muy interesante, ya que el mercado inmobiliario es muy opaco, y los únicos datos reales que se pueden conseguir son los de conocidos que comenten su caso (y digan la verdad, que no son todos).
Esta persona recibió una cantidad de dinero importante en 1987 y la invirtió en apartamentos (unos 10-20 apartamentos, no sé la cifra exacta). Todos los apartamentos son de unos 50 metros cuadrados, y todos están en Madrid, y cerca de alguna estación de Metro. Están repartidos por diferentes barrios, Chamberí, Cartagena, Moncloa, Delicias, etc.
Las características de este caso creo que hacen que sea muy representativo.
Siempre se ha considerado que los apartamentos de este tamaño eran la mejor inversión. Además son varios (unos 10-20), y están repartidos por diferentes barrios de Madrid, no están concentrados en una zona concreta. No tiene 2 apartamentos en ningún edificio, porque buscó la mayor diversificación posible. Esto también es importante, porque si fueran 10 apartamentos en un mismo edificio, podría ser que esa edificio tuviera unas circunstancias especiales.
Algo básico (en una ciudad grande) para un apartamento de alquiler es que esté cerca de una estación de Metro, y todos estos apartamentos están muy cerca de una estació de Metro.
La compra de los pisos se hizo a lo largo de 1987 y 1988, también repartida en el tiempo.
En 1988, cuando ya tenía comprados todos estos apartamentos, el alquiler que cobraba por ellos oscilaba entre 80.000 y 100.000 pesetas. En euros, entre 480 y 600 euros.
En la actualidad, a finales de 2014, está cobrando por el alquiler de estos apartamentos entre 500 y 600 euros, lo mismo que hace 26 años. Y cada vez que se le queda alguno vacío, además de los gastos habituales para volver a ponerlo en alquiler, tiene que bajar un poco lo que estaba pidiendo por él para volver a alquilarlo. Ha llegado a cobrar por alguno hasta 650-700 euros, pero los ha tenido que ir rebajando cuando se le han ido quedando vacíos para volver a alquilarlos.
La inflación acumulada en España en estos 26 años ha sido aproximadamente del 140%. Es decir, sólo para mantener el poder adquisitivo de las cifras de 1988 tendría que estar cobrando en la actualidad por esos alquileres entre 1.150 y 1.450 euros, aproximadamente.
Aunque los alquileres cobrados no hayan subido nada, los gastos e impuestos sí han subido más o menos lo mismo que la inflación, con lo que la rentabilidad después de gastos es mucho más baja que hace casi 3 décadas.
Me parece un caso muy representativo de los resultados reales que da la inversión en pisos para alquilar. Otros casos que he visto, aunque con menos detalle, concuerdan con estas cifras.

Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info

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  • Interesante. Lo que me resulta un poco llamativo es el precio de alquiler de aquel entonces. ¿100.000 pesetas? Yo soy jóven pero no recuerdo que el nivel del salario estuviera tan alto. Por ejemplo recuerdo que mi padre cobraba unas 120.000 pesetas al mes. ¿Como podría costar un alquiler 100.000? Aunque claro sólo tengo esos datos de mi padre. Igual él era el que menos cobraba de España jeje .

    Gracias por el artículo. Un saludo a todos!

  • Hola Davidem,

    Sí era más caro el alquiler entonces, eso es lo llamativo. Y no es que ahora sea barato. Piensa también que entonces las hipitecas estaban al 10%-20%, y eso subía mucho las mensualidaedes, aparte de que no era tan fácil como ahora conseguir una hipoteca, lo cual hacía que para mucha gente la única opción fuera el alquiler. Los sueldos han subido muy poco en todo este tiempo (eso es gran parte del problema que tenemos ahora, y la causa son los impuestos, que llevan mucho tiempo ahogando a empresas y empleados).

    Saludos.

  • Hola,

    Yo también tengo un recuerdo bastante fresco de esa época. Mis padres se mudaron de casa en el año 1989 y su nuevo piso, que estaba cerca del metro pero en una zona algo menos céntrica (fuera del anillo de la M-30), valió unos 12 millones. Un alquiler que diera una rentabilidad "bruta" del 5% al año sería de 50.000 pesetas al mes, que más o menos me encaja con el hecho de que uno más céntrico costara entre un 60% y un 100% más, como se indica en el artículo. Actualmente la relación es similar.

    Respecto a su salario, era de algo menos 200.000 pesetas al mes, con trabajos bastante normales (empleados de banca y de renfe). Familias en esa situación sí que se podrían permitir pagar alquileres como los mencionados en el artículo, aunque otras muchas no podrían, claro.

    Las dos principales pegas que veo yo al artículo son:
    - Que al igual que los alquileres deberían haber subido un 140% y no ha sucedido, creo que los salarios de trabajadores de nivel similar tampoco se han incrementado tanto (aunque se acercan algo más). Es decir, que creo que las rentas del alquiler no se han devaluado tanto respecto a las rentas del trabajo como respecto a la inflación.
    - Que es muy difícil encontrar pisos en Moncloa y Chamberí cerca del metro por menos de 600 euros. Si no consigue alquilarlos por más, pienso que deben tener algún tipo de problema.

    Saludos.

  • Muchas gracias por los datos que das, Kyle.

    Los sueldos han subido muy poco en estos años, sí, lo comento en el comentario anterior a respuesta de Davidem.

    Por los de Moncloa y Chamberí hasta hace poco cobraba alrededor de 700 euros. Pero los ha tenido que ir bajando. Incluso hay algunos que empieza cobrando 650-700 euros y al cabo de poco le llama el inquilino diciendo que ha visto otro y ha hablado ya con el dueño que se lo deja en 600 (o lo que sea en cada caso), y se lo tiene que bajar para que no se vaya al otro.

    Es lo que me ha contado esta persona, puede haber casos ligeramente distintos.

    Saludos.

  • Yo conozco a alguien muy cercano con varias viviendas que aparte de sufrir bajada de alquileres y perdidas de poder adquisitivo debido a la inflación también ha tenido que emplear cantidades importantes de dinero para reformar las viviendas cada vez que un inquilino la dejaba, esto aumenta a la baja la rentabilidad de los alquileres con el paso de los años. No debemos olvidar los gastos generales que acarrea el tener una vivienda en propiedad: ibi, seguros, etc.

  • Hola Víctor,

    Lo que comentas pasa siempre, sin duda. Esos gastos los tiene todo el que alquila inmuebles, sí.

    Gracias.

  • Invitado - Fernando

    Buenas tardes,
    Hablando de pisos decir 10 o 20, es hablar con enorme inexactitud. Ni que fueran aceitunas.
    Por un caso muy cercano te diré:
    A- Lo que se compró por 10 millones en el 86 ha alcanzado valores de 50 millones entre el 95 y el 2005. Con vender 4 apartamentos se podrían pagar los 20. Los otros 16 saldrían gratis.
    B- Para comprar 20 apartamentos por valor de 200 millones solo se necesitaban 50, el resto te lo dejaba el banco, la hipoteca la pagaba el inquilino.
    C- Ahora 28 años después, esos apartamentos están más que pagados ý su valor no creo que baje de 25 millones cada uno en ningún caso.
    D-Si tiene 20 apartamentos a 25 millones cada uno son 500 millones.
    E- Si alquila los 20 apartamentos, solamente a 500 euros son 10.000 euros al mes no me parece una mala rentabilidad para los 25 millones invertidos inicialmente.
    Ostras, 120.000 euros al año en rentas y un patrimonio de 500 millones.
    Que mala inversión, maliiiiiiisima.
    Un saludo.

  • Hola Fernando,

    Si los pisos fueran míos sabría el número exacto, como es lógico. Como son de otra persona, no le puedo hacer una auditoría. Y para lo que quiero contar, da igual si son 10 ó 20.

    A) Sé que en España ha habido y sigue habiendo una burbuja inmobiliria, de eso hablaba. Al margen de la burbuja hay que mirar los "fundamentales", y eso se mira con la evolución de las rentas. Esta burbuja ha arruinado y sigue arruinando la vida de varias generaciones. No me parece que sea algo deseable, ni un motivo de alegría.

    B y C) Sí, por la burbuja inmobiliaria causada por la intervención del suelo. Si el suelo hubiese estado liberalizado, jamás habría sucedido una aberración como la que comentas.

    D) Una cosa es lo que piden los vendedores y otra lo que realmente se paga. Seguimos en plena burbuja, esos aprtamentos no valen más de 30-50.000 euros, aunque hasta que se pinche definitivamente la burbuja se pueda obtener algo más.

    E) No tienes en cuenta los gastos fijos de los apartamentos, ni los impuestos, ni las derramas extraordianrias, ni los períodos de desocupación (que cada vez son más largos), ni las obras de modernización y reparación quque hay que hacer habitualmente, etc. La cifra que pones de rentabilidad es muy distinta a la realidad.

    En el futuro, además, deberían seguir bajando los alquileres, porque pagar 500 euros al mes por vivir en un apartamento pequeño que nunca será tuyo es otro sinsentido provocado por la intervención del suelo.

    Saludos.

  • Invitado - Fernando

    Esos apartamentos valen 30.000" la verdad, creo que es hablar un poquito a la liguera.

    Solamente : puertas, ventanas , suelos en madera, caldera de gas, alicatado de cocina y baños, radiadores etc, etc, ya valen 15.000 euros.

    No creo que ningún constructor se moleste en levantar un edificio y dar las garantías que hoy se requieren para obtener un beneficio inferior a 20.000 euros por vivienda. Con los riesgos que hay que asumir.

    Súmale la construcción del edificio, el suelo y la partida no menos importante que son los impuestos municipales y el IVA y verás que cifras te salen.

    Esos 30.000 por vivienda que según tu deberían costar donde será, en Madrid centro, en un barrio de Madrid a 50 Km. de Madrid. En Zamora, en un barrio de Zamora, a 50 Km. de Zamora. En Badajoz, en un barrio de Badajoz, a 50 Km de Badajoz.

    Hay que tener en cuenta que el principal valor de un inmueble es la situación, y en la mayoría de las ciudades para hacer una casa hay que tirar otra y eso tiene un costo bastante superior a los 30.000 euros a los que haces referencia.

    Un saludo.

    En que invertirías hoy 30.000 Euros.

    Un saludo.

  • Hola Fernando,

    Piensa que no valen igual unas puertas nuevas que otras usadas, ni un parqué nuevo que otro que tienes que cambiar para entrar a vivir, etc.

    Respecto a la situación a principios de los años 90 recuerdo una promoción nueva en la calle San Bernardo de Madrid (una calle muy céntrica, a 5-10 minutos de la Puerta del Sol) en la que vendían los apartamentos a 8 millones de pesetas, que son algo menos de 50.000 euros. Desde entonces los sueldos no han subido, los materiales de construcción tampoco, etc. En esos 50.000 euros está incluído todo lo que comentas, ya que era un edificio reformado en una de las zonas más caras de Madrid.

    En la actualidad construir un piso con buenas calidades en España cuesta unos 600 euros el metro cuadrado. El precio de venta debería ser de unos 800 euros el metro cuadrado, así que un piso de 50 metros serían unos 40.000 euros. Un piso nuevo, los usados deben valer menos, porque ya están deteriorados, tienen más derramas, reparaciones que hacer, etc.

    A estos 40.000 habría que añadir la situación que comentas, porque efectivamente no vale lo mismo un piso en un sitio que en otro. Pero si el suelo se liberaliza, que creo que es algo inevitable, el valor del suelo tenderá a 0. No será 0 absoluto, pero tenderá a 0. En los mejores sitios de las mejores ciudades valdrá algo más, pero no disparatamente más como ahora.

    Cuando inviertes (en lo que sea) tienes que mirar el pasado, pero también el futuro, y en el futuro creo que los pisos van a ser una inversión bastante peor que en el pasado por muchos motivos:

    1) En España hay exceso de viviendas por todo lo que se construtó en la burbuja inmobiliaria

    2) La pirámide demográfica muestra que en las próximas décadas va a haber muchos menos compradores de pisos que en la décadas anteriores, lo cual se va a juntar con el exceso de pisos que acabo de comentar, que es el mayor exceso de pisos de la historia de España.

    3) La valoración de los pisos por su coste de construcción sigue diciendo que los pisos están carísimos a principios de 2015, y lo lógico es que cayeran mucho más.

    4) La comparación de los sueldos con los alquileres dice que los alquileres también están carísimos, por lo que lo lógico es que bajen. Y cuando baja la renta que produce algo, baja el valor de ese activo.

    Con todo esto vemos que aunque el suelo siguiera intervenido lo lógico es que los precios de los pisos caigan mucho. Pero como te decía, creo que la liberalización del suelo es inevitable antes o después. y eso va a suponer una mejora importantísima de la economía, porque va a reducir mucho el valor de los inmuebles.

    Para la inversión de los 30.000 euros, tendría que ver algunos detalles del caso concreto. Si son 30.000 euros para invertir a largo plazo, por ejemplo, en la Bolsa (no de golpe, sino poco a poco).

    Si esa persona sólo tiene 30.000 euros, entonces creo que debería dejar 5-10.000 en renta fija a corto plazo para posibles imprevistos, y el resto a la Bolsa.

    Si los va a necesitar a corto plazo, entonces tendría que dejar los 30.000 euros en renta fija a corto plazo, etc.

    Si quieres, abre un hilo en el foro con tu situación y lo vemos con detalle.

    Saludos.

  • Gracias por el articulo Gregorio.
    Muy interesante

  • Invitado - Fernando

    Buenas tardes,
    A-Si un piso nuevo tiene que costar 40.000, uno usado 30.000 y tienen que seguir bajando.......
    B- Si la población se reducirá exponencialmente..........
    C- Si los cotizantes a la Seguridad Social disminuyen drásticamente..............
    D- Si los perceptores de jubilación siguen aumentando por la mayor esperanza de vida...........
    E-Si la gente tiene que estar esclavizada con hipotecas(ya contratadas) de180.000 euros a 35 años...........
    Que el Señor nos pille confesados.
    Saludos.

  • Hola Fernando,

    A) Verás que ya hay promociones nuevas que venden pisos por menos de 50-60.000 euros. Esto es un dato objetivo. Lo que pasa es que la mayoría de los pisos aún están sobrevalorados, y por eso deben bajar desde sus precios actuales hasta su valor justo (300-1.000 euros el metro cuadrado, según el estado).

    Si puedes justificar otra valoración que te parezca mejor, encantado de comentarla.

    B) No es que vaya a redeucirse la población. Mira la pirámide demográfica, es bueno verla aunque sea sólo una vez. Lo que pasa es que ahora mismo hay muchas menos personas entre 0 y 25 años que hasta hace unos años. En las próximas décadas los que van a necesitar comprar pisos, fundamentalmente, son los que ahora tienen entre 0 y 25 años. Y si son muchos menos de los que había en el pasado, es un hecho objetivo (y por tanto inopinable) que en las próximas décadas va a haber muchos menos compradores de pisos que los que ha habido en las décadas pasadas.

    C y D) La estafa piramidal de las pensiones públicas efectivamente es un tema gravísimo:

    En qué consiste la estafa piramidal de las pensiones públicas y cómo solucionarla

    E) Esto es lo que intento evitar informando sobre la forma correcta (en mi opinión) de valorar los pisos. La esclavitud que comentas es consecuencia de la intervención del suelo, el creer que los pisos "valen mucho, porque sí", la desinformación de la gente sobre cómo valorar correctamente los pisos, etc.

    La bajada del precio de los pisos hasta sus valores justos es algo buenísimo para la economía, que va a permitir que se cree muchas más riqueza y se eleve mucho el nivel de vida de la población. Las burbujas no son riqueza, aunque lo puedan parecer si no se entiende lo que son.

    El tema de las pensiones sí que es una amenaza importantísima, pero yo soy optimista, creo que conseguiremos parar esta estafa piramidal y pasar a un sistema de capitalización.

    Saludos.

  • No solo se trata de buscar apartamentos con buenas dimensiones o que esté tan cerca del centro, también se trata de que el precio pueda ser pagado por los inquilinos, además habría que ver qué tan segura es la zona, es decir hay cientos de elementos que se deben tomar en cuenta al momento de buscar renta.

  • Hola,

    Y además de todo eso si el precio del piso y el del alquiler está caro o barato respecto al valor real del piso, no sólo si en ese momento se puede pagar (porque los tipos de interés sean bajos, por ejemplo, y eso facilite la concesión de hipotecas).

    Saludos.

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