Inmuebles

El apalancamiento en la compra de inmuebles

Los derivados financieros son considerados por la inmensa mayoría de la población como un producto de riesgo extremo, más cercanos a la ludopatía que a la inversión.

La realidad es que las opciones y los futuros se crearon para reducir los riesgos de la inversión clásica y sirven perefectamente para cumplir esa función. Con las opciones y los futuros se pueden realizar estrategias menos arriesgadas que la compra de acciones normal y corriente. También es cierto que por otra parte permiten incurrir en riesgos muy elevados, incluso cometer imprudencias, pero siempre a voluntad del inversor. Cada uno decide el riesgo que quiere correr, por lo que los peligrosos no son los derivados financieros sino algunas de las personas que los utilizan.

Los inmuebles suelen comprarse habitualmente pagando una pequeña entrada en metálico y contratando una hipoteca por el resto del importe. Paradójicamente, la mayoría de las personas que considera una locura la utilización de derivados no ve ningún riesgo en la compra de un inmueble según el esquema anterior.

Pero adquirir un inmueble dando una pequeña entrada e hipotecándose por el resto del importe supone contraer un apalancamiento enorme, que es precisamente el riesgo que tienen los derivados y lo que les ha dado la mala fama.

Cuando alguien se apalanca sus beneficios o pérdidas no son proporcionales a la cantidad que deposita inicialmente (la entrada del piso), sino al importe nominal de la operación (el precio total del piso).

Si se da una entrada de 40.000 euros para comprar un inmueble de 400.000 euros los riesgos que se corren son proporcionales a los 400.000 euros, no a los 40.000. Si el inmuebles sube un 30% y pasa a valer 520.000 euros el beneficio obtenido es de 120.000 euros, pero si cae un 30% la pérdida obtenida también es de 120.000 euros.

La mayoría de la gente no puede comprarse una vivienda al contado, por lo que no tiene más remedio que hacerlo mediante una hipoteca. Pero eso no quiere decir que obligatoriamente tengan que comprar cualquier cosa a cualquier precio y en cualquier momento. En primer lugar deben ser conscientes de que van a contraer un apalancamiento muy alto y eso supone inevitablemente un riesgo muy alto. En su mano está reducir ese riesgo todo lo que sea posible:

Eligiendo el momento de la compra: Es uno de los momentos más importantes de la vida de la mayoría de las personas y en muchas ocasiones va a determinar su futuro financiero para varias décadas, incluso para el resto de su vida. Debe meditarse mucho y dedicarle tiempo y capacidad de análisis. Las ligerezas y la falta de reflexión en este punto tardan en pagarse 20, 30 ó 40 años, como mínimo.

Analizando de forma exhaustiva la oferta existente en el momento de la compra elegido previamente. Aunque parezca incomprensible hay gente que dedica menos tiempo y análisis a la compra de su vivienda que a la compra de su coche. Hay que ver muchas viviendas durante mucho tiempo para conocer el mercado y poder comparar.

Negociando el precio: La opinión del vendedor no es la única válida, y tampoco ha llegado a determinar el precio de venta a través de complicados y elaborados estudios. El precio es negociable. El vendedor tiene su opinión, pero el comprador también debe tener la suya. Tenga siempre presente el riesgo que va a adquirir.

En el caso de aquellas personas que adquieren el inmueble con idea de venderlo rápidamente para obtener un beneficio es válido todo lo dicho anteriormente en cuanto al riesgo que se corre al apalancarse y la necesidad de controlarlo. Pero además debe tener en cuenta que la liquidez del mercado inmobiliario es muy inferior a la de la Bolsa, por ejemplo. En algunos momentos la liquidez de los inmuebles es extremadamente baja y existen enormes dificultades para saber realmente el precio que los potenciales compradores están dispuestos a pagar de verdad. Con opiniones y estimaciones no se pagan las deudas, se necesita dinero real. Los mercados con poca liquidez son peligrosos para especular porque esta dificultad, a veces imposibilidad práctica, para salir de ellos puede ocasionar grandes pérdidas. En estos casos hay que tener aún más presentes los riesgos que supone el apalancamiento y la necesidad de controlarlos de una u ota forma.

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¿Es posible que alguien venda un inmueble por menos de lo que le costó?

Un argumento muy utilizado a la hora de buscar suelos a las caídas de los inmuebles es que “nadie va a vender por menos de lo que le costó, luego los precios no van a bajar”.

Si esto fuera cierto sería imposible perder invirtiendo en inmuebles, con lo que nadie invertiría en renta fija o en Bolsa. Daría igual el precio que se pagase por un inmueble, bastaría con negarse a venderlo por menos para ganar dinero. Como todos los compradores se negarían a vender por menos de lo que les costó los inmuebles sólo podrían subir, ya que los precios dependerían totalmente de la voluntad de los vendedores y los compradores no tendrían nada que decir.

La consecuencia de esto es que los vendedores tendrían un control total sobre el mercado y la fijación de los precios. Todo el mundo compraría inmuebles utilizando la totalidad de sus ahorros más los créditos que pudiera conseguir con la seguridad de que iba a ganar dinero con su posterior venta, repitiendo la operación de forma indefinida y no necesitando trabajar para vivir.

La realidad es que a nadie le gusta vender perdiendo dinero, pero eso no quiere decir que no suceda. Tampoco a los inversores en Bolsa les gusta vender perdiendo, pero muchos lo tienen que hacer por diferentes razones.

El precio de compra de un inmueble es lo que se llama “soporte” en el mundo de la Bolsa. Son niveles psicológicos que resultan más difíciles de traspasar que otros. Si un inversor compra unas acciones a 10 euros preferirá venderlas a 11,50 euros que a 10,50 euros, como es lógico. Pero le resultará más fácil bajar el precio de 11,50 a 10,50 que bajarlo de 10,50 a 9,50, ya que en el primer caso sigue ganando, auqnue menos, pero en el segundo entra en el terreno de las pérdidas. Por eso los 10 euros son un nivel psicológico para este inversor. Si muchos inversores han comprado en 10 euros estarán en la misma situación y el nivel de los 10 euros se convertirá en un soporte que costará traspasar a la baja hasta que algunos o muchos de los inversores que compraron a 10 euros “den su brazo a torcer” y acepten vender en pérdidas. Pero un soporte no es un nivel infranqueable, sino un nivel que cuesta traspasar más de lo normal. Incluso sería posible que el precio bajase de 10 euros sin que ninguno de los inversores que compraron a 10 euros vendiese, ya que en el mercado habría otros inversores que compraron añoa atrás a 1, 2 ó 3 euros y podrían vender a 5 euros ganando dinero, por ejemplo.

Con los inmuebles sucede lo mismo. El comprador de un inmueble puede negarse a vender y conservar el inmueble (igual que hacen muchos compradores de acciones) pero eso no detiene el mercado si la dirección es clara.

Al igual que sucede con las acciones no todas las personas que han comprado inmuebles lo han hecho al precio máximo. Muchos compraron o heredaron sus inmuebles hace muchos años a precios muy inferiores a los máximos, por lo que pueden vender a precios muy inferiores a esos máximos y seguir obteniendo por su inmueble más dinero del que les costó (para saber si han ganado o perdido realmente habría que tener en cuenta la inflación y todos los gastos e impuestos que les ha generado el inmueble mientras ha estado en su poder).

Cualquier persona puede conservar su inmueble todo el tiempo que quiera si lo desea, pero con ello no va a detener una tendencia clara del mercado.

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¿Qué es el precio de los pisos?

El “precio de los pisos” no es un concepto único, sino varios que se utilizan indistintamente dando lugar a ciertos equívocos.

Creo que el dato más importante es el precio al que realmente se cierran las operaciones de compra/venta. Es el equivalente a la cotización de las acciones. El problema de este precio es que es desconocido porque no existe un registro público al que se pueda acceder libremente. Aunque lo hubiera no reflejaría los importes pagados en negro, como es obvio. Por eso sólo puede estimarse, con mayor o menor acierto, pero nunca podemos estar seguros de cuál es. Solamente estaremos seguros cuando nosotros estemos implicados en la operación como una de las partes. La mayoría de los vecinos/primos/cuñados/amigos/etc., en caso de haber tenido que bajar el precio que pedían para cerrar la venta o niegan haberlo hecho o no reconocen la cantidad real en que han tenido que hacerlo. En cualquier caso, aunque nuestros conocidos dijeran la verdad, sólo tendríamos acceso a una muestra muy pequeña para estimar la totalidad del mercado.

Pero “el precio de los pisos” también puede referirse a la cantidad que piden los vendedores por su piso, independientemente de que consigan venderlo o no y de la distancia que le separe de la mejor oferta que han recibido. En ocasiones la diferencia entre lo que pide el vendedor y lo que ofrece el mejor comprador es una cantidad enorme. Creo que es más acertada la oferta de los compradores que la valoración del vendedor. Por una razón; el precio que pide el vendedor es la opinión de una persona, pero los compradores son muchos (y por tanto muchas opiniones), unos hacen ofertas y otros no. En conjunto creo que su opinión es más realista. Si la mejor oferta fuera muy baja aparecería otro comprador con una oferta mejor, pero si esa oferta mejor no aparece es que la oferta no es tan baja. Un buen indicador es fijarse en si hay vendedores que empiezan a bajar el precio inicialmente pedido, porque eso da la tendencia del precio al que realmente se cierran las operaciones. Siempre hay vendedores que no bajan el precio ni una peseta y si no encuentran comprador dejan de vender el piso o esperan años y años, pero no son significativos de la tendencia general del mercado ni marcan la pauta de los precios reales de cierre de las operaciones.

Una tercera definición es el precio que las sociedades de tasación ESTIMAN que vale un piso. He destacado estiman porque creo que en las noticias sobre los informes de estas empresas no dejan suficientemente claro que esos precios son estimaciones, no la media de las operaciones cerradas en el período que abarca el estudio (último año, trimestre, etc.). Se menciona en la letra pequeña de los informes que realizan, pero nunca o casi nunca lo aclaran los medios que dan publicidad a esos informes. Las sociedades de tasación no conocen el precio real al que se cierran las operaciones, porque es algo que sólo conocen el comprador y el vendedor. Nadie vende un inmueble y va a enseñar la escritura a las sociedades de tasación para que lo anoten. Este precio es similar al precio objetivo que establecen las casas de análisis bursátil a las empresas que analizan. Por ejemplo, el banco X puede estimar que las acciones de la empresa Y tienen un valor de 20 euros. Como la cotización de la empresa Y ha bajado de 19 a 17 creen que es una buena oportunidad de compra. Puede ocurrir que el precio estimado de las casas de análisis suba al mismo tiempo que la cotización de la empresa baja, y si los analistas están en lo correcto la cotización se recuperará antes o después y alcanzará ese precio objetivo. Pero también puede ocurrir que los analistas estén equivocados y el precio objetivo no llegue a alcanzarse nunca, o lo haga al cabo de 20 años.

Todos estos conceptos de “precio de un piso” pueden ir en distintas direcciones al mismo tiempo. Por ejemplo, es posible que el precio estimado por las sociedades de tasación suba al mismo tiempo que el precio que piden los vendedores baje ligeramente o se mantenga estable y el precio al que realmente se cierran las operaciones caiga claramente.

En cuanto a la vivienda nueva tampoco el precio al que se anuncian las promociones se corresponde siempre con el precio al que realmente se cierran las operaciones. En algunas ocasiones las promotoras hacen rebajas directas sobre los precios anunciados y en otras las rebajas son indirectas, en forma de regalos de plazas de garaje, cuotas de hipoteca, alquileres con opción a compra en condiciones muy ventajosas, etc.

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La corrupción del suelo; el principal problema de la vivienda

Es rotundamente falso que en España falte suelo para construir y que por tanto los pisos tengan que ser caros. Voy a utilizar Ibiza como ejemplo, ya que es una de las islas más pequeñas de España y por tanto uno de los sitios donde más suelo debería faltar, pero el sistema funciona igual en cualquier punto de España; de Gerona a Ferrol y de Canarias a San Sebastián. La playa d'en Bossa es una de los zonas más cotizadas de Ibiza. Esta es una foto aérea de la zona.

Se puede apreciar claramente que hay más suelo sin construir que construido. El suelo que no está construido no está aprovechado de ninguna forma (parques, polideportivos, etc.). Son simples descampados. Es evidente que los dueños de esos solares saben que si constuyeran viviendas (o centros comerciales, o lo que ellos quisieran dado que el solar es suyo) podrían obtener un buen beneficio, ya que los pisos que ya están construidos en los solares adyacentes se venden por precios muy altos. ¿Por qué no lo hacen?. Porque mientras los concejales y funcionarios correspondientes del Ayuntamiento de Ibiza no les dén permiso no pueden hacerlo. Y no hay ninguna ley objetiva que especifique en qué casos deben dar permiso y en qué casos no, ni cuánto tiempo tienen para tomar esa decisión. Eso se traduce en que si les da la gana conceden el permiso y si no les da la gana no lo conceden, pudiendo retrasar la decisión indefinidamente, incluso durante décadas. Y la “razón” que habitualmente les impulsa a conceder el permiso es el soborno del promotor del solar. Como es lógico, el promotor adelanta el dinero del soborno a los concejales y funcionarios del ayuntamiento y luego se lo cobra al comprador final del piso (aunque no suele desglosarlo en el contrato de compra-venta, claro). A esto hay que unir el hecho de que normalmente los permisos se dan según el ritmo de ventas de los pisos ya terminados, para que no haya verdadera competencia entre promotores y evitar así la caída de precios de los pisos (y de los sobornos). El mercado del suelo en España (y en la mayor parte de países) no responde a las leyes de la oferta y la demanda (como los mercados de manzanas, camisetas, coches, ordenadores, zapatillas, etc.) sino al nivel de corrupción y a las decisiones totalmente arbitrarias de un reducido grupo de personas que deciden dónde se puede construir y dónde no.

El suelo en España tiene un precio muy alto actualmente, pero el suelo no es un bien escaso. En España sobra suelo por todas partes, lo que falta es suelo en que esté permitido (a cambio del correspondiente soborno) construir. Se calcula que actualmente el suelo representa aproximadamente la mitad del precio del piso, por lo que la verdadera liberalización del suelo supondría un cambio radical en la valoración de los inmuebles sobre lo conocido hasta ahora.

En la operación Malaya se valoró el patrimonio del famoso Roca en 2.400 millones de euros (400.000 millones de pesetas). Ese dinero se lo pagaron los promotores, pero realmente salió, sin saberlo, del bolsillo de todas las personas que compraron pisos, locales y chalets en Marbella durante esos años. Lo cuál quiere decir que, a pesar de la imagen de solidez que tiene la inversión inmobiliaria, una parte muy importante del precio que se paga por los inmuebles no está respaldada por algo tangible y real como el solar o la construcción propiamente dicha, sino que es humo (sobornos) que cualquier día puede desaparecer para siempre.

En la fotografía se puede apreciar que las construcciones están concentradas en el centro de la playa, quedando rodeadas a izquierda y derecha de solares vacíos. ¿Por qué se puede construir justo en el centro y no a ambos lados? ¿Qué sentido tiene?. Los solares de alrededor no son bosques ni ríos, son exactamente iguales que los solares que sí están construidos. Si en una de las islas más pequeñas y cotizadas de España sobra suelo por todas partes, ¿cuánto suelo sobrará en la península ibérica, una de las zonas con menor densidad de población de Europa?

Si el suelo estuviese liberalizado y los dueños de esos solares pudiesen construir libremente en ellos el precio de los inmuebles bajaría, ya que al aumentar la oferta de pisos el precio tiende a bajar. Además se eliminaría uno de los costes más importantes en la construcción de un piso (el soborno) y los promotores podrían obtener la misma rentabilidad, o incluso superior, a pesar de vender el piso por un precio inferior. Otra ventaja es que los proyectos inmobiliarios podrían desarrollarse en mucho menos tiempo porque no tendrían que estar varios años muertos de risa en un cajón esperando las aprobaciones correspondientes, y ello aumentaría la riqueza de todos los implicados en la construcción (desde el promotor a los albañiles) al incrementar la velocidad de circulación del dinero.

Creo que la verdadera burbuja inmobiliaria no comenzó a finales de los 90, sino el día que alguien inventó una de las mayores estafas de la humanidad; las recalificaciones urbanísticas. No es que el sistema de recalificaciones favorezca la corrupción, es que está pensado expresamente para enriquecerse gracias a la corrupción.

Hace unas décadas era muy difícil comprar un coche en España por diferentes motivos (SEAT era una empresa estatal con una producción muy ineficiente que no daba a basto a la demanda, para importar un coche del extranjero había que solicitar un permiso que tardaba mucho en tiempo en concederse, etc.). Como consecuencia de todo ello el precio de los coches (teniendo en cuenta la inflación) era muy superior al actual, había gente que renunciaba a tener coche por los problemas burocráticos, las posibilidades de elección eran ridículas comparadas con las actuales, etc. Incluso había gente que solicitaba la compra de un coche y cuando, pasado el tiempo, se acercaba la fecha en la que le iban a conceder el automóvil solicitado revendía ese derecho a un precio superior a otra persona que tenía prisa por obtener un coche y obtenía un beneficio (legítimo, por supuesto) a cambio. Esta situación es impensable hoy en día ... si pensamos en coches, pero es muy similar a comprar un piso sobre plano y revenderlo al finalizar la construcción del mismo. Aquella situación era “lo normal” hasta que desaparecieron todas aquellas restricciones, y con ello el precio de los coches (teniendo en cuenta la inflación) bajó muchísimo. El mercado actual de la vivienda se parece muchísimo a aquél mercado de coches que hoy día parece más un mal sueño que una situación real que vivieron muchas de las personas que nos cruzamos cada día por la calle.

Actualmente el precio de los inmuebles supone un freno para la economía similar o incluso peor (por la corrupción, falta de transparencia, etc.) que los impuestos. Y por ello creo que la liberalización del suelo supondría que todos podríamos tener mejores casas, a mejores precios y en mucho menos tiempo que en la actualidad.

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